Czy księga wieczysta mówi całą prawdę? Wiara to za mało!
Księga wieczysta mówi prawdę, ale nie zawsze całą. Ten kluczowy dokument przedstawia historię nieruchomości, jednak nie gwarantuje pełnego bezpieczeństwa transakcji. W artykule wyjaśniam, dlaczego rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych nie zawsze uchroni Cię przed problemami i na co warto zwrócić szczególną uwagę.
Rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych – co warto wiedzieć?
Rękojmia to mechanizm ochronny, który zapewnia, że treść księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Ale uwaga! Nie działa w każdej sytuacji.
Rękojmia nie obejmuje:
- Nieodpłatnego nabycia nieruchomości, np. darowizn – możliwe jest, że darowana nieruchomość niesie za sobą ukryte problemy.
- Działania w złej wierze – jeśli wiesz, że stan księgi różni się od rzeczywistości lub łatwo możesz to sprawdzić, rękojmia nie zadziała.
- Wzmianek i ostrzeżeń w księdze – skargi, apelacje czy informacje o niezgodnościach prawnych wyłączają jej działanie.
Co zawiera księga wieczysta?
Księga wieczysta to zbiór informacji o nieruchomości, takich jak historia własności, obciążenia hipoteczne czy zmiany w jej oznaczeniu. Jest podzielona na cztery działy, z których każdy ma kluczowe znaczenie.
- Dział I – Oznaczenie nieruchomości
Zawiera opis nieruchomości. Uważaj na niezgodności dotyczące powierzchni, numeracji czy lokalizacji. Te dane mogą być nieaktualne. - Dział II – Właściciele
Osoba wpisana jako właściciel w księdze może w rzeczywistości nim nie być. Sprawy spadkowe czy opieszałość w aktualizacjach danych to częste problemy. - Dział III – Prawa rzeczowe i ograniczenia
- Nie wszystkie prawa muszą być wpisane, np. służebność przesyłu czy prawo dożywocia.
- Sprawdź, czy nieruchomość nie ma ograniczeń, które mogą wpłynąć na Twoje korzystanie z niej.
- Dział IV – Hipoteki
To najczęściej spotykane obciążenia, ale i najbezpieczniejsze miejsce księgi. Trzeba tylko wiedzieć co zrobić z hipoteką na trzy złote na rzecz niesiniejącej instytucji.
Dlaczego księga wieczysta to nie wyrocznia?
Nie wszystko, co istotne dla transakcji, znajdziesz w księdze wieczystej. Wiele informacji, takich jak nieujawnione służebności czy obciążenia, wymaga dodatkowej weryfikacji. Warto przejrzeć akty notarialne, decyzje administracyjne czy pełną historię wpisów w księdze czyli akta księgi wieczystej.
Przykład:
Sprzedający może oświadczyć w akcie notarialnym, że nieruchomość jest wolna od obciążeń, ale jeśli skłamał, konsekwencje ponosisz Ty. Rękojmia nie chroni przed błędami lub zatajaniem informacji przez sprzedającego. Notariusz wykonał swoją pracę prawidłowo. Dostał do aktu szereg dokumentów, które uwiarygodniały sprzedawcę, ale nie jest on w stanie sprawdzić wszystkiego, dlatego przyjmuje oświadczenia.
Jak się zabezpieczyć?
Nie ryzykuj. Weryfikacja księgi wieczystej i dodatkowej dokumentacji wymaga wiedzy oraz doświadczenia. Jako ekspert od nieruchomości w Warszawie, dbam o to, by każda transakcja była maksymalnie bezpieczna.
Z pomocą AL-home:
- Dokładnie sprawdzisz stan prawny nieruchomości.
- Otrzymasz wsparcie prawne na każdym etapie zakupu.
- Zyskasz pewność, że podejmujesz bezpieczną decyzję.
Skontaktuj się z ekspertem!
Planujesz kupno lub sprzedaż nieruchomości w Warszawie? Powierz to zadanie profesjonalistom. Zatrudnij radcę prawnego, pośrednika nieruchomości albo kogokolwiek kto wie o nieruchomościach co? Gdzie? I jak?
AL-home – Twoje biuro nieruchomości w Warszawie. Bezpieczeństwo i zaufanie to podstawa mojej pracy.