Jak ulepszyć umowę najmu okazjonalnego?
Przeczytałeś na pewno wiele artykułów na jej temat. Zapoznałeś się z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. która to reguluje zapisy umowy o najmie okazjonalnym. Ale poza zapisami z ustawy są jeszcze rzeczy, o których warto wiedzieć, pisząc taką umowę. Jeżeli masz trudności lub obawy, poproś swojego pośrednika nieruchomości lub prawnika o ulepszenie swojej umowy.
Wszyscy wiedzą, że podstawowa korzyść z umowy najmu okazjonalnego to szybszy, bo bezprocesowy tryb egzekucji komorniczej i opróżnienia lokalu z nieuczciwego najemcy. Komornik działa na podstawie aktu notarialnego w którym najemca poddał się egzekucji co do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu.
A oto kilka mniej znanych dobrych elementów umowy najmu okazjonalnego:
- Umowa najmu może być zawarta przed dostarczeniem notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, ale nie powinieneś przed jego dostarczeniem wydawać lokalu najemcy. Powinno to zostać zabezpieczone dodatkowym zapisem w umowie o odstąpieniu od umowy najmu, jeżeli najemca nie dostarczy oświadczenia.
- Umowa najmu okazjonalnego pozwala na swobodne określenie zasad zmiany czynszu najmu. Wypowiedzenie czynszu najmu następuje na zasadach określonych w umowie. Można więc określić kwotę lub procent podwyżki, okres wypowiedzenia czynszu, jak i częstotliwość zmian czynszu. Ważne, aby to zapisać. Jeżeli to się nie stanie, nie ma możliwości podwyżki czynszu w trakcie trwania umowy.
- Ty jako wynajmujący możesz podobnie jak najemca wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego przed terminem. Możesz to zrobić, jeśli zapiszesz to w umowie wg własnych zasad (zgodnie z art. 673 par 3 k.c) poza przesłankami przewidzianymi przepisami ustawy. Teoretyczni wystarczą „ważne przyczyny”, ale warto to bardziej doprecyzować.
- Mając zawartą z lokatorem umowę najmu okazjonalnego, nie jesteśmy związani okresem ochronnym zabraniającym eksmisji pomiędzy 1 listopada a 31 marca. Zajmowanie lokalu przez osobę w ciąży czy osoby małoletnie też nie stanowi przesłanki wstrzymującej eksmisję.
Umowa najmu okazjonalnego jest nadal rzadziej zawierana niż tak zwana umowa zwykła. Dobrze skonstruowana daje jednak więcej zabezpieczeń i możliwości. Nigdy nie uchroni na 100%, ale zminimalizuje ryzyko. Zapytaj o tą umowę swojego Agenta nieruchomości w Warszawie.
Adam Lebiedziński
AL-home Biuro nieruchomości Warszawa
