Strony umowy najmu, niezależnie jakiej, czy to umowy najmu okazjonalnego, czy zwykłej, a szczególnie wynajmujący podpisujący umowy na dłużej niż jeden rok, powinny przewidzieć możliwość zamiany wysokości czynszu na etapie zawierania swojej umowy.
To po to aby strony umowy wiedziały, zdawały sobie sprawę, że taka opcja jest możliwa i nie były zaskoczone kiedy się wydarzy. Jasna treść i czytelność zapisów umowy to mniej potencjalnych konfliktów i nieporozumień w czasie trwania współpracy.
Zmiana czynszu to nie tylko jego podwyżka. Dzisiaj mało kto chciałby obniżać swoim lokatorom czynsz, ale sytuacja może się zmienić. Zapisy umowy mogą całkowicie wyłączyć lub ograniczyć podwyżki, a obniżki wprowadzić za coś, jako bonus.
W zależności od tego jaką umowę zawieramy i jak opcja zmiany stawki najmu lokalu będzie w niej ujęta, to będzie można podnieść czynsz, lub nie w trakcie trwania umowy.
Jeżeli jako wynajmujący zawierasz tak zwaną zwykłą umowę najmu, czyli nie jest to umowa najmu okazjonalnego, w części zawierana z udziałem notariusza i nie jest to umowa najmu instytucjonalnego, czyli nie jesteś przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali to czynsz możesz podnieść jeżeli:
- Czynsz który płaci lokator nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku można podnieść do tej wysokości. W Warszawie to praktycznie niespotykane. Wartość odtworzeniowa lokalu to iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 jego powierzchni. Wskaźnik na dzisiaj (styczeń 2023) dla Warszawy to 8.553,65 zł. Czyli 3% dla lokalu 40m2 wynosi 21,38 zł co daje miesięczny czynsz ok. 855 zł. za taki lokal. Nie przypominam sobie dawno w swoim biurze nieruchomości w Warszawie takiej miesięcznej stawki.
- Kiedy nie uzyskujesz za swój lokal przychodów na poziomie który zapewnia pokrycie kosztów utrzymania tego lokalu, zwrotu kapitału i zysku. Podwyżkę trzeba wtedy uzasadnić i wyliczyć ją zgodnie z zasadami Art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów.
Podwyżkę która nie przekracza w danym roku średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. (wskaźnik za 2022 wynosi 14,4%). Taka podwyżka może zostać zastosowana nawet jeżeli nie była ujęta w umowie najmu (najmu zwykłego).
Podnosząc czynsz przy umowie zwykłej zawsze konieczne jest :
- zachowaniem minimum 3 miesięcznego terminu wypowiedzenia liczonego na koniec miesiąca kalendarzowego,
- dokonanie podwyżki (wypowiedzenia dotychczasowej stawki) zawsze na piśmie,
- podwyżek nie można dokonywać częściej niż co 6 miesięcy.
Jeżeli zawarta została umowa najmu okazjonalnego lub umowa najmu instytucjonalnego to czynsz może zostać podwyższony zgodnie z tym co zawarte zostało w umowie najmu. Jeżeli umowa najmu nie zawiera opcji zmiany czynszu to nie można tego dokonać, nawet o wskaźnik inflacji.
Zarówno najemca jak i wynajmujący muszą podpisać się pod umową której są świadomi, która zawiera wszystkie niezbędne i istotne dla niej elementy, oraz te ważne dla każdej ze stron. Podwyżka czynszu to bardzo istotny element umowy szczególnie na chwilę obecną i w najbliższych latach. Może być ważnym elementem negocjacji na etapie konstruowania umowy. Warto skorzystać z doświadczenia dobrego doradcy nieruchomości lub pośrednika nieruchomości w Warszawie.
I jeszcze jedna uwaga szczególnie do wynajmujących. Nigdy nie przedłużajcie umowy najmu bez pisemnego aneksu. Wszystkie aktualizacje np. danych osobowych lub zmiany tych zapisów, których nie dopatrzyliście lub które tego wymagają z różnych przyczyn, dokonujcie na piśmie, a kopie przechowujcie. To była by może trywialna rada, gdybym w rzeczywistości, na co dzień, nie widział czegoś zupełnie innego.
Biuro pośrednictwa nieruchomości Warszawa
AL-home Adam Lebiedziński