Jeżeli przy kupnie nieruchomości nie zostanie określona rynkowa jej cena, można spodziewać się, że urząd skarbowy wezwie strony umowy do jej zmiany lub uzasadnienia, wskazania powodu, dla którego cena odbiega od rynkowej. Niby notariusz przy sporządzaniu aktu notarialnego o tym wspomina, ale…, jak to my, wiemy lepiej.
Jeżeli nie zareagujemy na wezwanie urzędu, to zostanie nam określona cena, od której należało zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Będzie można się odwołać, ale najpierw trzeba będzie zapłacić i ponieść koszty dodatkowe.
Dodatkowy podatek wraz z odsetkami to nie jedyny koszt, jaki może być konieczny do poniesienia. Jeżeli cena, czyli podstawa opodatkowania zostanie określona na więcej niż 33%,to będzie trzeba też ponieść koszt opinii biegłego lub biegłych. Ten koszt może być znacznie większy niż dodatkowe zobowiązania podatkowe.
Czy można temu zaradzić? Tak.
Po pierwsze nie kombinować, to się nie opłaca.
Po drugie reagować na wezwanie urzędu skarbowego.
Po trzecie mieć przygotowaną argumentację i dowody.
Często jest tak, że cena, po której zawierana jest transakcja faktycznie, znacząco różni się od cen rynkowych podobnych nieruchomości. Podobnych ze względu na rodzaj, wielkość czy lokalizację. Jest wiele innych czynników, które mogą na to wpływać. Stan, fizyczny, prawny, infrastruktura. Każdy dom, mieszkanie czy działka są inne.
Co wtedy zrobić? Dobrze dokumentować i mieć świadków.
Jeżeli korzystasz z usług dobrego pośrednika w obrocie nieruchomościami, to on już o to zadba, zanim o tym pomyślisz. Agent nieruchomości pracujący w Warszawie czy w jej okolicach z odpowiednim stażem i wieloma transakcjami sprzedaży nieruchomości na koncie doskonale wie, czy i czym to, co kupujesz lub sprzedajesz, różni się od innych nieruchomości. Pomoże to udokumentować na dzień zawarcia transakcji. Pamiętaj, że urząd skarbowy odezwie się do ciebie pod koniec okresu, po którym podatek się przedawni, bo wtedy są największe odsetki. Czyli pod koniec pięciu lat od transakcji. Trudno będzie ci zebrać dowody z tamtego czasu, jeśli nie zadbałeś o to wcześniej.Jeżeli miałeś dobrego doradcę nieruchomości, zadbał on wcześniej o całą transakcję w tym o dokumentację uzasadniającą inną niż rynkowa cenę. Nie jest to standard ani obowiązek biura pośrednictwa obrocie nieruchomościami, a jedynie wyraz profesjonalizmu i jakości relacji, które między wami zaistniały.
Adam Lebiedziński
Biuro nieruchomości Warszawa
