Wiara to za mało! Księga wieczysta mówi prawdę, ale nie zawsze całą.
Rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych to zapewnienie, że gdyby okazało się, że stan prawny opisany w księdze wieczystej różnił się od rzeczywistego stanu prawnego nabywanej nieruchomości, to treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył własność od osoby uprawnionej uwidocznionej w księdze wieczystej.
Księga wieczysta to zbiór informacji na temat tego, co do tej pory działo się z nieruchomością. To historia tego, kto był jej właścicielem, kiedy i na czyją rzecz się jej wyzbył, jakim aktem prawnym. To również historia obciążeń nieruchomości, jak i zmian w jej oznaczeniu. Wszystkie wpisy dokonane zostały na podstawie przedłożonych w sądzie oryginałów dokumentów te zmiany potwierdzające.
Księga wieczysta to nie wyrocznia. Nie jest to pewnik na 100%, że na dzisiaj stan prawny nieruchomości jest taki, jak przedstawia to księga wieczysta, którą aktualnie czytamy. Co więcej, nie wszystko, co istotne dla bezpieczeństwa transakcji da się z niej wyczytać. Ale powiesz, że masz rękojmię publicznej wiary ksiąg wieczystych. Tak, ale…
Rękojmia nie obejmuje nieodpłatnego nabycia nieruchomości np. darowizn. Czyli możesz zostać obdarowany kłopotami? Tak, to możliwe. Podobnie rękojmia nie będzie działać na rzecz nabywcy działającego w złej wierze, czyli kogoś, kto wiedział, że stan księgi jest niezgodny z rzeczywistością lub z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. No właśnie z łatwością, czyli sprawdzić inne dokumenty.
Rękojmię wyłączają też wszelki wzmianki o wnioskach, skargi na orzeczenia referendarza, wzmianki o apelacji czy kasacji, a także ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Sporo tego.
Gdzie będą czaić się zagrożenia?
Księga wieczysta składa się z czterech działów.
Pierwszy dział to opis nieruchomości. Niezgodności opisane w dziale dotyczące oznaczenia nieruchomości nie są objęte rękojmią. Mogą tu wystąpić nieprawidłowości co do powierzchni, numeracji nieruchomości, wszelkich danych opisujących jej położenie, które mogły zmieniać się nadprzestrzeni czasu z różnych powodów.
Dział drugi to właściciele. Co do zasady osoba w niej widniejąca jest właścicielem nieruchomości, ale niekoniecznie to musi być prawda. Jesteśmy opieszali co do załatwiania wszelkich spraw związanych w szczególności ze spadkami.
Dział trzeci to prawa rzeczowe. Nie zawsze są wpisane. Jeżeli ich tam nie ma, a faktycznie istnieją np. służebność przesyłu to nabywca nie będzie chroniony rękojmią. Podobnie z prawem dożywocia, które nie musi być wpisane do księgi wieczystej. Trzecią częstą sytuacją jest służebność drogi koniecznej.
Dział czwarty to obciążenia hipoteczne. Tu jest najbezpieczniej. Trzeba wiedzieć co zrobić, kiedy jest stara hipoteka na np. trzy złote na rzecz kogoś kto już nie istnieje. Ale to już łatwizna.
Wszelkie zapisane dane w księdze wieczystej należy zweryfikować innym dokumentami. Sprawdzić i porównać do momentu aż będzie pewność tego co powinno być zapisane w księdze. Czasem trzeba i warto to zrobić, przekopać akty nabycia od początku istnienia nieruchomości, albo w całości akta księgi w sądzie.
Jeżeli kiedykolwiek kupowałeś nieruchomość z udziałem notariusza i starannie zapoznałeś się z aktem notarialnym to znalazłeś w nim wiele oświadczeń sprzedającego. W części dotyczyły one nieistnienia właśnie obciążeń niewpisanych do księgi wieczystej. Sprzedający oświadczył, Ty to zaakceptowałeś i kupiłeś. Nie chroni cię rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych, jeżeli sprzedający skłamał. Możesz skarżyć sprzedającego ale nieruchomość z rurociągiem pod ziemią, albo dożywotnikiem w domu już masz.
Notariusz nie popełnił żadnego błędu. Dostał do aktu szereg dokumentów, które uwiarygodniały sprzedawcę, ale nie jest on w stanie sprawdzić wszystkiego, dlatego odbiera oświadczenia. Sprawdził to co w księdze było. Tego, czego w niej nie było, a co może się okazać kłopotem dla nabywcy sprawdzić nie mógł. A kto mógł, Ty drogi kliencie, albo pracujący dla Ciebie fachowiec od obrotu nieruchomościami. Pośrednik nieruchomości, radca prawny, albo ktokolwiek inny kto wie co gdzie i jak.