Jak ustanowić służebność drogi koniecznej? Procedura, koszty i najczęstsze pytania

Służebność drogi koniecznej – co musisz wiedzieć?

Służebność drogi koniecznej to istotne zagadnienie w prawie nieruchomości, szczególnie w sytuacjach, gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Ustanowienie za wynagrodzeniem potrzebnej drogi pozwala zapewnić dojazd lub dojście do posesji, co jest kluczowe zarówno dla właścicieli prywatnych, jak i przedsiębiorstw.
Nie tak odległe są czasy kiedy podziały nieruchomości dokonywane były bez konieczności zapewnienia powstałym parcelom dostępu do drogi publicznej. 
 

Podstawy prawne służebności drogi koniecznej

Podstawę prawną służebności drogi koniecznej stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, a w szczególności:

• Art. 145 Kodeksu cywilnego – reguluje zasady ustanawiania służebności drogi koniecznej.
• Art. 286-288 Kodeksu cywilnego – określa warunki, w jakich można ustanowić służebność drogi koniecznej, oraz zasady jej wykonywania.

Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona zarówno na podstawie umowy między właścicielami nieruchomości, jak i na mocy orzeczenia sądowego, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia.

 

Jakie są problemy kiedy nie masz dostępu do drogi publicznej?

Kupowanie nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej czy też posiadanie nieruchomość bez prawnego dostępu do drogi publicznej rodzi problemy:

• To problem w dojściu i/lub dojeździe do działki. 
• To problem w doprowadzeniu mediów do działki i utwardzenia drogi
• To problem w uzyskaniu zgody na budowanie czegokolwiek na tej działce.

Kiedy można ubiegać się o służebność gruntową? Warunki ustanowienia drogi koniecznej

Aby uzyskać dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowienie służebności, muszą zostać spełnione następujące warunki:
 

1. Brak odpowiedniego dostępu, do drogi publicznej

Nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej - jest to podstawowy warunek. Nieruchomość władnąca musi być pozbawiona dojazdu do drogi publicznej lub dostęp ten musi być znacznie utrudniony. Dostęp do drogi publicznej lub do budynków musi zapewniać dojście piesze, dojazd pojazdami oraz ewentualny przepęd zwierząt.
 

2. Konieczność istnienia drogi dojazdowej

Służebność może być ustanowiona tylko wtedy, gdy jest to niezbędne do prawidłowego korzystania z nieruchomości w tym należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.
 

3. Najkrótsza i najmniej uciążliwa droga przez nieruchomość obciążoną

Przebieg służebności drogi koniecznej powinien stanowić wariant przebiegu drogi najkrótszą i najmniej uciążliwą drogą dla nieruchomości obciążonej.
 

4. Odszkodowanie dla właściciela nieruchomości obciążonej

Właściciel działki, nieruchomości obciążonej ma prawo do odszkodowania za ustanowienie służebności, lub wynagrodzenia za ustanowienie drogi przez grunty do niego należące.
 

5. Brak możliwości porozumienia i umowy między stronami

Jeśli negocjacje w sprawie przeprowadzenia drogi koniecznej zakończą się niepowodzeniem, można złożyć w sądzie żądanie wobec właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia służebności.
 

Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na dwa sposoby:

1. Umowa między właścicielami dotycząca służebności drogi

Jeśli właściciele nieruchomości władnącej i obciążonej są w stanie dojść do porozumienia, mogą ustanowić służebność drogi koniecznej na podstawie umowy. Umowa taka powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. To najbardziej efektywny sposób, wymagający zgody obu stron.

2. Postępowanie sądowe

W przypadku braku porozumienia, właściciel nieruchomości władnącej może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności. Jeśli porozumienie jest niemożliwe, sąd może zarządzić ustanowienie służebności z najmniejszym obciążeniem nieruchomości obciążonej. Wniosek składa się w sądzie właściwym dla położenia nieruchomości.

3. Lub przez zasiedzenie

Jest możliwe, gdy korzystanie z drogi trwa przez co najmniej 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze.

Wpis służebności do księgi wieczystej 

Wiosek o wpis służebności drogi koniecznej w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej składa uprawniony z tytułu służebności. Załącz do niego umowę notarialną lub postanowienie sadu. Nie ma jednak obowiązku ujawniania tej służebności. Brak wpisu w księdze nie oznacza ze ona nie istnieje. Służebność drogi koniecznej przechodzi na nowego właściciela nieruchomości.

 

Koszty związane z ustanowieniem służebności. Koszty służebności drogi koniecznej

Ustanowienie służebności następuje za wynagrodzeniem, a koszt postępowanie zależą od trybu ustanowienia służebności:

• Koszty notarialne – w przypadku umowy
• Opłaty sądowe – przy postępowaniu sądowym.
• Wynagrodzenie, odszkodowanie – często właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo do rekompensaty.
• Koszty ekspertyz prawnych i opinii

Najczęstsze problemy

1. Spory o przebieg drogi – zazwyczaj rozstrzygane są przez biegłego geodetę.
2. Szerokość drogi koniecznej – musi być „odpowiednia”, co jest definiowane indywidualnie w zależności od potrzeb użytkowników i lokalnych przepisów technicznych.

Droga konieczna musi być jak najmniejszym obciąż gruntów dla właściciela przez którego grunty przebiega. Służebność może zostać zniesiona, można ją rozszerzyć lub zawęzić.

 

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

 1. Czy służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na czas określony?

Nie, służebność drogi koniecznej ma charakter stały i trwa tak długo, jak istnieje konieczność jej ustanowienia.

2. Jakie dokumenty są potrzebne do ustanowienia służebności?

• Umowa między właścicielami lub wyrok sądowy.
• Akt notarialny (w przypadku umowy).
• Dokumenty potwierdzające własność nieruchomości.

3. Czy można znieść służebność drogi koniecznej?
Tak, służebność może zostać zniesiona, jeśli zmienią się warunki, które uzasadniały jej ustanowienie.

Podsumowanie

Służebność drogi koniecznej to instytucja prawna, która ma na celu zapewnienie właścicielom nieruchomości dostępu do drogi publicznej. Ustanowienie służebności wymaga spełnienia określonych warunków prawnych, a w przypadku braku porozumienia między stronami  konieczne może być wystąpienie do sądu.

Sprzedajesz lub kupujesz działkę? Przyda się pomoc doświadczonego pośrednika nieruchomości. Zapraszam do współpracy. Zadzwoń do mnie! 

AL-home Adam Lebiedziński
Biuro nieruchomości Warszawa

tel. 506 338 494
biuro@al-home.pl