Prawo pierwokupu nieruchomości ogranicza swobodę umów w zakresie doboru kontrahenta któremu chcemy sprzedać nieruchomości.
Przystępując do transakcji kupna-sprzedaży mieszkania, domu czy działki należy sprawdzić czy nie istnieje dla tej nieruchomości prawo pierwokupu, czyli przyznane komuś na podstawie umowy lub ustawy pierwszeństwo w nabyciu sprzedawanej nieruchomości przed kupującym.
Prawo pierwokupu nieruchomości może zostać zrealizowane przez uprawnionego jedynie wtedy kiedy właściciel nieruchomości zdecyduje się ją sprzedać. Wyłączone jest z niego przekazywanie nieruchomości w formie darowizny czy w spadku. Jest to prawo niezbywalne, którego nie można przekazać nikomu innemu.
Konsekwencją zastrzeżenia prawa pierwokupu umownego lub prawa pierwokupu ustawowego jest możliwość sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej jeżeli uprawniony z tytułu pierwokupu nie wykona swojego prawa.
Umowne prawo pierwokupu nieruchomości jako czynność prawna może zostać ustanowione w dowolnej formie. Najczęściej jest jednak wpisane w dokumencie jaki okazuje sprzedający czyli akcie notarialnym nabycia, dzierżawy, najmu czy spółki. Może choć nie musi być wpisane w dziale III księgi wieczystej. Wpisanie prawa pierwokupu do księgi wieczystej przez uprawnionego zabezpiecza jego interesy, skutkując tym że jeżeli sprzedaż została dokonana bez jego powiadomienia to prawo pierwokupu obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości.
O ustawowych prawach pierwokupu jeżeli istnieją dla naszej nieruchomości poinformuje nas notariusz. Ustawowe prawo pierwokupu w obecnych warunkach dotyczy najczęściej (choć nie tylko);
- Większości nieruchomości rolnych poza tymi mniejszymi niż 3000mkw
- Gruntów oznaczonych jako lasy
- Gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi (nie dotyczy oczek wodnych czy basenów)
- Nieruchomości położonych w obszarze rewitalizacji
Jeżeli prawo pierwokupu zostało zastrzeżone konieczne jest podzielenie procesu sprzedaży na dwie części. Pierwsza to podpisanie z kupcem umowy warunkowej i zawiadomienie osoby uprawnionej o warunkach umowy, czyli przekazanie jej tej umowy. Jeżeli uprawniony nie wykona swojego prawa w ciągu jednego miesiąca można wtedy zawrzeć właściwą umowę sprzedaży.
Umowę warunkową gdy nieruchomość objęta jest prawem pierwokupu zazwyczaj zawiera się w formie aktu notarialnego. Notariusz informuje uprawnionego iż ma prawo pierwokupu. Jeżeli ten zechce z niego skorzystać zgłasza się do notariusza i składa stosowne oświadczenie.
Jeżeli uprawniony z Prawa pierwokupu nie wykona go pomimo skutecznego powiadomienia go o tym i upływu terminu na jego wykonanie prawo pierwokupu wygasa.
Sprzedaż nieruchomości objętej umownym prawem pierwokupu bezwarunkowo z pominięciem uprawnionego skutkuje ważnością sprzedaży i odpowiedzialnością odszkodowawczą sprzedającego wobec uprawnionego
Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego to sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Biuro Nieruchomości Warszawa
AL-home Adam Lebiedziński