Umowa dożywocia, czyli przeniesienia własności nieruchomości w zamian za określone świadczenia (utrzymanie) do końca życia dożywotnika jest umową odpłatną.
- Dożywotnikiem może być tylko osoba fizyczna.
- Dożywocie może obejmować osoby bliskie dożywotnikowi.
- Prawo dożywocia jest niezbywalne.
- Może dotyczyć każdej nieruchomości. Przedmiotem umowy nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Umowa dożywocia zawierana jest w formie aktu notarialnego. Inna forma jest nieważna.
- Prawo dożywocia nie musi być ujawnione w księdze wieczystej.
- Jeśli jest, to odpowiedni wpis znajduje się w dziale III.
- Przed 1991 r. nie było wymogu aby notariusz wnioskował o wpisanie informacji o dożywociu do księgi wieczystej. Po tej dacie w zdecydowanej większości przypadków dożywocie jest wpisane do KW.
- Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia.
Na żądanie jednej ze stron sąd może zmienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
Właściciel nieruchomości obciążonej dożywociem może ją sprzedać. Prawo dożywocia przejdzie na nowego właściciela. Właściciel nieruchomości nie musi mieć zgody dożywotnika na jej sprzedaż.
Umowa dożywocia nie jest uwzględniana przy ustalaniu prawa do zachowku.
Sprzedając nieruchomość, która była obciążona dożywociem, możemy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki faktycznie poniesione i udokumentowane na rzecz dożywotnika od chwili zawarcia umowy do chwili śmierci dożywotnika.
- Koszty zawarcia umowy
- Koszty sądowe
- Koszty podatkowe (PCC)
- Koszt pochówku pomniejszony o zasiłek pogrzebowy
Powinny to być faktury VAT lub dowody wniesienia opłat administracyjnych. Dopiero różnica między przychodem ze zbycia a tymi wydatkami - proporcjonalnie do posiadanego udziału, stanowić będzie podstawę opodatkowania.
Czy bać się zakupu nieruchomości z wpisem dożywocia? Nie. Trzeba więcej sprawdzić, aby upewnić się, że dożywocie już nie istnieje lub je wykreślić.
Za każdym razem dokładnie zbadać stan księgi wieczystej, jej historycznych wpisów, dat i porównać je z aktami notarialnymi. Czasami warto też uzyskać dostęp do akt księgi wieczystej w sądzie. Zachować czujność. Wpisać do naszej umowy kupna-sprzedaży odpowiednich zapisów umożliwiających nam dochodzenie ewentualnych roszczeń z tytułu rękojmi. Notariusze, a jeszcze bardziej doświadczony pośrednik nieruchomości są wyczuleni na takie sytuacje.Przed zatajonym dożywociem chronią przepisy kodeksu cywilnego, ale czeka nas długa droga sądowa. Lepiej niech to sprawdzi wcześniej np. doświadczony agent nieruchomości pracujący dla Ciebie.
Adam Lebiedziński
Biuro Nieruchomości w Warszawie