Rola kaucji w umowach najmu lokali mieszkaniowych okiem pośrednika nieruchomości w Warszawie.
Mimo że powszechnie stosowana w umowach najmu nadal budzi emocje, szczególnie z chwilą zakończenia relacji pomiędzy wynajmującym a najemcą. Nie mniej ważne jest jednak zadbanie o nią przy zawieraniu umowy najmu.
Czy kaucja zabezpiecza tylko ewentualne zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu lub pokrywa inne roszczenia wynajmującego w przypadku niewywiązania się z warunków umowy przez najemcę?
Oprócz tej najważniejszej dającej poduszkę finansową wynajmującemu ma jeszcze jeden bardzo istotny walor. Weryfikuje najemcę. Zdolność do jej zapłaty, szczególnie kiedy przekracza jednomiesięczny czynsz, wskazuje (z pewnymi wyjątkami) na finansową zaradność, przygotowanie i możliwości finansowe najemcy co do realizowania zobowiązań wynikających z umowy najmu w czasie jej trwania.
Praktycznie w każdej umowie najmu znajdziemy punkt, w którym jest mowa o kaucji. Mniej lub bardziej rozbudowany, ale zawsze traktowany przez wynajmującego jako część umowy najmu.
Jest to jednak odrębne zobowiązani, uzupełniające i powstające przy okazji umowy najmu, ale nie istniejące bez tej umowy. Mamy więc dwie umowy w jednej. Umowę najmu, czyli przekazania do używania przedmiotu najmu w zamian za czynsz i umowę o kaucję mieszkaniową, w której najemca przekazuje wynajmującemu określoną kwotę na poczet roszczeń mogących powstać z umowy najmu.
Kaucja ma charakter rzeczowy, to znaczy, że umowa kaucji dochodzi do skutku, jeżeli kaucja została zapłacona. Brak zapłaty kaucji z chwilą zawarcia umowy to brak zabezpieczenia dla wynajmującego, jaki kaucja miała spełniać. Kaucja niezapłacona to brak zabezpieczenia i brak możliwości dochodzenia zapłaty kaucji.
Nie możemy rozwiązać umowy najmu z powodu nie zapłacenia kaucji, wprowadzając taki zapis do umowy.
Kaucja powinna więc zostać zapalona z chwilą podpisania umowy najmu, najpóźniej w chwili przekazania lokalu, jeżeli następuje ono w innej dacie niż podpisanie umowy. Konieczne jest w takiej sytuacji wprowadzenie do umowy najmu warunku zawieszającego umowę najmu, czyli uzależnienie zawarcia umowy najmu od wpłacenia kaucji. Umowa nie dochodzi do skutku, dopóki kaucja nie zostanie zapłacona. Jeżeli wydamy lokal i wręczymy klucze najemcy przed zapłaceniem całej kaucji nie możemy odstąpić od umowy najmu z powodu jej nie zapłacenia.
Kaucja powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
Jeżeli w trakcie trwania umowy najmu czynsz za najem został podwyższony zwracana kaucja powinna zostać zwaloryzowana. Wynajmujący ma prawo potrącić z niej niezapłacone należności wobec niego, po złożeniu najemcy stosownego oświadczenia. Niestety nie można wydłużyć terminu na zwrot kaucji najemcy uzasadniając to dłuższym rozliczeniem mediów przez ich dostawców. To trzeba zabezpieczyć innymi postanowieniami umowy.
Jeżeli nie ma podstaw do potraceń z kaucji to powinna zostać zwrócona w całości. Ważne jest więc dla najemcy dbanie o lokal, ale też o posiadanie dowodów wszystkich wpłat, jakie dokonane zostały w czasie użytkowania lokalu. Niemniej ważnym jest dobrze sporządzony protokół przekazania lokalu opisujący jego stan uzupełniony o dokumentację fotograficzną.
Jeżeli wynajmujący nie chce zwrócić kaucji należy wezwać go do jej zwrotu na piśmie z podaniem kwoty, terminu na zwrot i formy zwrotu. Jeżeli to nie poskutkuje trzeba skierować sprawę na drogę sądową.
Dobra czy nawet doskonała umowa najmu może być jedynie uzupełnieniem dla dobrych relacji pomiędzy najemcą a wynajmującym. Jak dobrać najemcę, jakiego by chciał wynajmujący? Jakie zabezpieczenia w umowie najmu zastosować w danej sytuacji? Podpowie Twój doświadczony Agent nieruchomości w Warszawie. Zapraszam.