Rękojmia za mieszkanie na rynku wtórnym

Czy sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym, jako osoba fizyczna odpowiada z tytułu rękojmi?

Tak, sprzedający mieszkanie, dom lub działkę odpowiada z tytułu rękojmi wobec kupującego daną nieruchomość za jej wady. Nie warto, nie opłaca się ukrywać wad. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi obowiązuje każdego nie tylko dewelopera, ale również osobę fizyczną sprzedającą innej osobie fizycznej. Jest to odpowiedzialność z mocy prawa na podstawie przepisów o rękojmi. A dokładnie z art. 556-576 kodeksu cywilnego.

Wydawać by się mogło, że po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, wydaniu jej i zapłacie całej ceny stron umowy już nic nie łączy, że nie mają już wobec siebie żadnych zobowiązań. W umowie nie było przecież żadnych zapisów o tym mówiących. Niestety nie, z dniem wydania nieruchomości rozpoczyna się odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady lokalu.

Rękojmia chroni nabywcę, a odpowiedzialność sprzedawcy ma charakter absolutny i jest bardzo surowa. Oznacza to, że odpowiada również za wady nieruchomość, nawet jeśli o nich nie wiedział i kiedy nie miał żadnego wpływu na ich powstanie. Jeżeli wada była jawna i nabywca mógł ją zauważyć, ale nie zauważył, to też za nie odpowiada sprzedawca. Kupujący musi o wadzie wiedzieć, aby sprzedawca uwolnił się od odpowiedzialności. I oto trzeba zadbać na etapie prezentacji i informowaniu nabywcy o rzeczy. Trzeba mieć to na piśmie. W umowie, w oświadczeniu, w emailu. To jest jak polisa ubezpieczeniowa dla sprzedawcy.

Wady, za które odpowiada sprzedawca nieruchomości.

Jako sprzedawca odpowiadasz za wady fizyczne i prawne nieruchomości.

Z wadą prawną mamy do czynienia wtedy, kiedy np. sprzedana nieruchomość nie należała do sprzedającego lub tylko do sprzedającego. Kiedy miała coś, co ogranicza nabywcę w korzystaniu z niej, a o czym nabywca w dniu zakupu nie wiedział. Brak dostępu do drogi publicznej, dożywocie, służebności, wpis w rejestrze zabytków, prace archeologiczne, instalacje podziemne to tylko przykłady takich wad.

Wada fizyczna to przykładowo zagrzybione ściany pod tapetą, spróchniała klepka pod wykładziną, niesprawne i źle wykonane instalacje, niedostateczna izolacja cieplna. Jeżeli sprzedawca oświadczy, że mieszkanie jest ciche na wyraźnie oczekiwanie nabywcy, a potem okaże się, że tak nie jest, to też jest wada fizyczna. Kupujący zadaje pytania o ważnych dla niego aspektach nieruchomości , jeżeli go zapewnisz, albo przemilczysz to że nie spełnia jego oczekiwań, odpowiadasz.

Czy można zwolnic się z odpowiedzialności z tytułu rękojmi?

Tak, można takie wyłączenie zapisać wprost w umowie jeżeli stronami umowy są osoby fizyczne. Jednakże jeżeli taki zapis zostanie zaakceptowany, a okaże się że sprzedawca zataił wadę umyślnie, to takie oświadczenie nie będzie wiążące. Przedsiębiorca np. fliper sprzedający mieszkanie osobie fizycznej już takiego wyłączenia zrobić nie może.

Najlepiej jednak nie ukrywać wad. Sprzedając mieszkanie do remontu, zadbaj o czytelność tej informacji poczynając w ogłoszeniu, w czasie prezentacji i w umowie przenoszącej własność. Mieszkanie do remontu to mieszkanie w złym stanie technicznym, wadliwe. Nabywcy nie uda się skutecznie wyegzekwować w takiej sytuacji odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Dbaj od samego początku o precyzyjne opisanie nieruchomości. Jeżeli przekazujesz informacje o wadach, to rób to w sposób bezpośredni. Napisz to w emailu, uzyskaj potwierdzenie, że nabywca zrozumiał, to co napisałeś, powtórz to w umowie przenoszącej własność.

Zapis w umowach dość powszechny, że kupujący zna stan techniczny mieszkania, zapoznał się z nim i nie wnosi co tego żadnych zastrzeżeń, nie uchroni od odpowiedzialności z tytułu rękojmi

Także zatrudnienie pośrednika nieruchomości do sprzedania nieruchomość z wadą i nie mówiąc mu o niej, nie zwolni z odpowiedzialności. Pośrednik pośredniczył w transakcji, ale za ukryte wady odpowiesz Ty jako sprzedawca.