W Warszawie czynsze najmu bardzo wzrosły, a ilość wolnych lokali do wynajęcia spadła, szczególnie w dzielnicach lewobrzeżnej Warszawy. Nieco więcej jest ich w dzielnicach peryferyjnych np. na Białołęce. Właściciele często organizują castingi na najemców, a najemcy decydują się na dany lokal nie zawsze świadomi wszystkich kosztów, jakie będą musieli ponosić. Każda z tych sytuacji może rodzić problemy. Najemca i tak sobie pójdzie, a właściciel może zostać z niezapłaconymi rachunkami. Warto podejmować decyzje racjonalnie a umowy zabezpieczać.
Nic nie zabezpieczy umowy najmu na 100%, ale wiele rozwiązań pomaga ograniczyć ryzyko spotkania niesolidnego najemcy. Oczekując od przyszłego najemcy umowy poręczenia za mogące powstać długi z tytułu umowy najmu dajemy sobie więcej pewności, że nie poniesiemy z tego tytułu strat. Odsiewamy tych potencjalnych najemców, którzy mieliby złe zamiary już od samego początku. Pokazujemy też najemcy, że jesteśmy świadomi swoich praw.
Poręczyciel odpowiada solidarnie z Twoim najemcą za czynsz i inne opłaty eksploatacyjne, kiedy najemca przestaje płacić, pomimo iż poręczyciel w Twoim lokalu nie przebywa.
Umowę poręczenia możemy zastosować w szczególności przy najmie osobom samotnie wychowującym dziecko, niepracującym jak np. studentom, pracującym dorywczo lub dopiero zaczynającym żyć na własny rachunek. To często dobrzy najemcy, którzy mogą budzić obawy właściciela co do wypłacalności.
Umowę poręczenia zawierasz z osobą trzecią, czyli z kimś z kim nie zawierasz umowy najmu. Osoba ta w umowie poręczenia zobowiązuje się odpowiadać za długi naszego najemcy. Najczęściej będzie to ktoś z rodziny naszego przyszłego najemcy. Osoba mająca stałą pracę, emeryturę, konto bankowe, własną nieruchomość.
- Poręczenie reguluje Kodeks cywilny a konkretnie art.876§1
- Oświadczenia poręczyciela może zostać sporządzone przed notariuszem w formie aktu notarialnego
- Umowa poręczenia musi być sporządzona na piśmie. Poręczyciel oświadcza w niej, że zna treść umowy najmu i wynikające z niej zobowiązania finansowe najemcy i poręcza te zobowiązania
- Poręczenie przy umowie najmu obejmuje długi przyszłe do określonej kwoty zamieszczonej w poręczeniu. Nie istnieją one w chwili udzielania poręczenia
- Poręczenie nie musi wskazywać kwoty odpowiedzialności poręczyciela, ale kwotę tą musi dać się obliczyć w sposób nie budzący wątpliwości
- Umowa poręczenia może być terminowa lub bezterminowa. Jeżeli jest terminowa to ten termin musi bardzo wyraźnie wynikać z tej umowy
- Poręczenia terminowego nie można odwołać
- Poręczenie bezterminowe może zostać odwołane w całości lub w części, ale tylko do chwili powstania długu
- Umowę poręczenia można stosować zarówno przy najmie zwykłym, jak i okazjonalnym.
Kiedy Twój najemca przestaje płacić musisz niezwłocznie powiadomić o tym poręczyciela, o ile umowa poręczenia nie zwolniła z tego obowiązku wierzyciela czyli Ciebie. Najlepiej zrobić to na piśmie i zachować potwierdzenie. Jeżeli poręczyciel nie zapłaci za twojego dłużnika w określonym terminie, składasz pozew do sądu pozywając najemcę oraz poręczyciela.
Jeżeli masz wszystko dobrze udokumentowane najprościej zrobić to w elektronicznym postępowaniu upominawczym. Trwa to po prostu krócej. Sąd wydaje tytuł wykonawczy i po nadaniu mu klauzuli wykonalności idziesz do komornika. Jeżeli najemca ma puste konto, komornik ściągnie zobowiązania z majątku poręczyciela.
Nie wydawaj lokalu najemcy przed otrzymaniem umowy poręczenia. Najlepiej, kiedy umowa poręczenia stanowi załącznik do umowy najmu. Zachowaj jej oryginał, jest on dla ciebie, a nie tylko do wglądu.
Nie korzystaj z umów poręczyciela z niewiadomych źródeł. Poproś o wzór swojego doświadczonego warszawskiego pośrednika nieruchomości lub adwokata specjalizującego się najlepiej w rynku nieruchomości.
AL-home Adam Lebiedziński
Agent nieruchomości w Warszawie
