Rękojmia za mieszkanie na rynku wtórnym – co musisz wiedzieć?

Rękojmia za mieszkanie na rynku wtórnym – co warto wiedzieć?

Czy sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym, jako osoba fizyczna, ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi?

Tak, sprzedający mieszkanie, dom czy działkę odpowiada z tytułu rękojmi za wady nieruchomości. Odpowiedzialność ta dotyczy zarówno deweloperów, jak i osób fizycznych sprzedających nieruchomość na rynku wtórnym. Regulują to przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 556–576.

Nie warto i nie opłaca się ukrywać wad

Jak działa rękojmia przy sprzedaży mieszkania?

Po podpisaniu aktu notarialnego, wydaniu nieruchomości i uregulowaniu płatności, odpowiedzialność sprzedawcy nie kończy się. Z chwilą wydania lokalu zaczyna obowiązywać rękojmia, która chroni nabywcę przed wadami nieruchomości.

Sprzedawca odpowiada zarówno za wady fizyczne, jak i prawne nieruchomości, nawet jeśli ich nie był świadomy i nie miał wpływu na ich powstanie.

Jeżeli wada była jawna i nabywca mógł ją zauważyć, ale nie zauważył, to też za nie odpowiada sprzedawca. Kupujący musi o wadzie wiedzieć, aby sprzedawca uwolnił się od odpowiedzialności. I oto trzeba zadbać na etapie prezentacji i informowaniu nabywcy o rzeczy. Trzeba mieć to na piśmie. W umowie, w oświadczeniu, w emailu. To jest jak polisa ubezpieczeniowa dla sprzedawcy.

Wady fizyczne i prawne mieszkania – czym są?

1. Wady prawne: dotyczą sytuacji, gdy nieruchomość nie należy w pełni do sprzedawcy lub ogranicza prawa nabywcy, np. przez służebności, brak dostępu do drogi publicznej czy wpis w rejestrze zabytków, prace archeologiczne, instalacje podziemne.
2. Wady fizyczne: mogą to być zagrzybione ściany pod tapetą, spróchniała klepka pod wykładziną  niesprawne instalacje czy błędne informacje o nieruchomości, np. zapewnienie, że mieszkanie jest ciche, gdy faktycznie tak nie jest.

Rękojmia chroni nabywcę, a odpowiedzialność sprzedawcy ma charakter absolutny i jest bardzo surowa.

Jak uniknąć odpowiedzialności z tytułu rękojmi za mieszkanie?

• Dokładne informowanie o stanie nieruchomości: Sprzedający powinien udokumentować wady w mailach, oświadczeniach czy umowie sprzedaży.
• Precyzyjne ogłoszenia: jeśli mieszkanie wymaga remontu, należy jasno wskazać jego stan techniczny.
• Dokładność w umowie: popularny zapis, że „kupujący zna stan techniczny mieszkania i nie wnosi zastrzeżeń”, nie zawsze uchroni sprzedawcę przed odpowiedzialnością.

Kupujący zadaje pytania o ważnych dla niego aspektach nieruchomości , jeżeli go zapewnisz, albo przemilczysz to że nie spełnia jego oczekiwań, odpowiadasz.

Czy można wyłączyć rękojmię w umowie?

W przypadku transakcji między osobami fizycznymi rękojmia może zostać wyłączona w umowie, ale tylko wtedy, gdy wada nie została ukryta umyślnie. Natomiast przedsiębiorca, np. fliper, nie może wyłączyć rękojmi wobec osoby fizycznej.

Najlepiej jednak nie ukrywać wad. Sprzedając mieszkanie do remontu, zadbaj o czytelność tej informacji poczynając w ogłoszeniu, w czasie prezentacji i w umowie przenoszącej własność.

Mieszkanie do remontu to mieszkanie w złym stanie technicznym, wadliwe. Nabywcy nie uda się skutecznie wyegzekwować w takiej sytuacji odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Dbaj od samego początku o precyzyjne opisanie nieruchomości. Jeżeli przekazujesz informacje o wadach, to rób to w sposób bezpośredni. Napisz to w emailu, uzyskaj potwierdzenie, że nabywca zrozumiał, to co napisałeś, powtórz to w umowie przenoszącej własność.

Także zatrudnienie pośrednika nieruchomości do sprzedania nieruchomość z wadą i nie mówiąc mu o niej, nie zwolni z odpowiedzialności. Pośrednik pośredniczył w transakcji, ale za ukryte wady odpowiesz Ty jako sprzedawca.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy agenta nieruchomości przy sprzedaży mieszkania?

Doświadczony agent nieruchomości może pomóc w uniknięciu problemów związanych z rękojmią. Dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu wie, na co zwrócić uwagę i jak zabezpieczyć interesy sprzedawcy oraz nabywcy.

AL-home Adam Lebiedziński – agencja nieruchomości w Warszawie, która dba o bezpieczny przebieg transakcji i przejrzyste zasady współpracy.

Masz pytania dotyczące sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym? Skontaktuj się ze mną – AL-home Adam Lebiedziński. Razem zabezpieczymy Twoje interesy i przeprowadzimy transakcję zgodnie z prawem. Twój spokój i bezpieczeństwo to moja misja