Jak uniknąć problemów z podatkiem PCC przy zakupie mieszkania?
Kupno mieszkania lub domu szczególnie z rynku wtórnego wiąże się najczęściej z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych - PCC. Stawka podatku wynosi 2% ceny transakcyjne. PCC płaci zwyczajowo kupujący nieruchomość. Zasady opłacenia podatku, stawki i zwolnienia reguluje ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Kiedy podatek od kupna mieszkania wynosi kilkanaście, kilkadziesiąt tysięcy złotych warto zadbać o to, by cena transakcyjna zapisana w akcie notarialnym odpowiadała wartości rynkowej kupowanej nieruchomości. Dlaczego? Jeśli cena w akcie notarialnym będzie zaniżona według organu podatkowego, urząd skarbowy może wezwać strony umowy do jej skorygowania lub przedstawienia uzasadnienia. Może także samodzielnie określić wartość nieruchomości i na tej podstawie wyliczyć należny podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Zazwyczaj większy.
Notariusz podczas spisywania aktu notarialnego często informuje o tych obowiązkach, jednak zdarza się, że kupujący zlekceważą te ostrzeżenia, uznając, że „wiedzą lepiej”.
Kiedy podatek od zakupu mieszkania lub domu z rynku wtórnego będzie niższy?
W dwóch przypadkach.
- Kiedy strony umowy kupna-sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego lub domu postanowią przekazać do zapisu w akcie nieprawdziwą, zaniżoną cenę nieruchomości.
- Kiedy nieruchomość będąca przedmiotem umowy sprzedaży, dom lub mieszkanie, rzeczywiście ma znacznie niższą wartość, niż wynika to ze średnich cen danej nieruchomości na danym obszarze.
Świadome zaniżanie ceny nabycia nieruchomości zazwyczaj nie kończy się dobrze. Nie polecam tego rozwiązania dla zmniejszenia kosztów związanych z kupnem mieszkania. Są inne całkowicie legalne metody obniżeni takich kosztów bez narażania się na odsetki, kary i stres.
Druga sytuacja, kiedy niższa cena zakupu nieruchomości w sposób uzasadniony odbiega od cen nieruchomości podobnych może mieć miejsce. Szczególnie w przypadku zakupu mieszkania lub domu na rynku wtórnym.
Co się stanie, jeśli nie zapłacimy właściwego PCC od zakupu nieruchomości?
Jeśli pobrany przez notariusza i wpłacony do urzędu skarbowego podatek nie będzie wg urzędu w należytej wysokości wezwie stronę zobowiązaną do jego zapłacenia do złożenia wyjaśnienia lub korekty podatku. Może też sam określi wartość nieruchomości i obliczy podatek PCC wg znanych sobie cen transakcyjnych w danej okolicy. W takiej sytuacji możemy:
- Zostać zobowiązani do zapłaty dodatkowego podatku wraz z odsetkami.
- Ponosić dodatkowe koszty opinii biegłego rzeczoznawcy, jeśli wartość nieruchomości ustalona przez urząd przekroczy cenę z aktu notarialnego o więcej niż 33%.
Koszt opinii biegłego może być znacznie wyższy niż sam dodatkowy podatek, więc warto tego uniknąć.
Jak się przygotować, by uniknąć problemów z podatkiem PCC od zakupu?
- Nie zaniżać wartości nieruchomości w akcie notarialnym. Kombinacje często prowadzą do wyższych kosztów i kłopotów na innych polach prawnych.
- Reagować na wezwania urzędu skarbowego. Nie ignoruj korespondencji.
- Przygotować argumentację i dowody. Każda nieruchomość jest inna, dlatego warto zgromadzić dokumentację potwierdzającą nietypowe czynniki wpływające na cenę.
Różnica w cenie transakcyjnej i rynkowej może wynikać z wielu czynników, takich jak stan techniczny, prawny, lokalizacja, infrastruktura czy specyfika nieruchomości. Ważne jest, by te czynniki odpowiednio udokumentować już na etapie przygotowywania transakcji.
Rola dobrego pośrednika nieruchomości
Dobry agent nieruchomości z doświadczeniem na warszawskim rynku może pomóc uniknąć takich problemów. Zadba o to, by już na etapie transakcji zgromadzić dokumentację potwierdzającą cenę. Pamiętaj, że urząd skarbowy często weryfikuje takie sprawy dopiero pod koniec 5-letniego okresu przedawnienia, gdy trudno jest odtworzyć szczegóły transakcji sprzed lat.
Jeśli korzystasz z moich usług jako agenta nieruchomości, mogę zadbać o pełną dokumentację i uzasadnienie ceny transakcyjnej. Chociaż nie jest to obowiązek biura nieruchomości, to u mnie stanowi standard pracy i gwarancję bezpieczeństwa każdej transakcji.
Czy zawsze trzeba płacić podatek PCC od zakupu mieszkania, czy domu?
Przy zakupie z rynku wtórnego większość nabywców zapłaci podatek PCC w wysokości 2%. Inaczej wygląda sytuacja przy zakupie domu czy mieszkania z rynku pierwotnego, czyli kiedy nieruchomość sprzedaje deweloper. Taki zakup opodatkowany jest podatkiem VAT wliczonym w cenę nieruchomości. W ramach zwolnienia z PCC nie pobiera się go.
Jeżeli nabycia dokonuje przedsiębiorca na cele związane z działalnością gospodarczą, to podatek VAT od kupna takiego mieszkania będzie podlegał odliczeniu.
Jak nie płacić PCC przy zakupie domu lub mieszkania z rynku wtórnego?
Od 31 sierpnia 2023 roku wprowadzono zwolnienie z podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego. Nie ma znaczenia czy dokonujemy zakupu mieszkania na kredyt, czy za gotówkę. Ulga dotyczy, jeżeli kupujemy:
- prawa własności domu jednorodzinnego,
- prawa własności lokalu mieszkalnego,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Trzeba tylko pamiętać, że w dniu zakupu nie można być właścicielem mieszkania, żadnej innej nieruchomości ani udziału nieruchomości. Wyjątkiem są posiadane udziały nabyte w drodze dziedziczenia i nieprzekraczające 50 proc w danej nieruchomości. To ograniczenie dotyczy także nieruchomości położonych za granicą.
Wyjątek od zasady
Od 1 stycznia 2024 r. zakup szóstego mieszkania i kolejnego w ramach jednej nieruchomości gruntowej zapłacimy zarówno podatek VAT jak i podwyższony podatek PCC w wysokości 6%. Mieszkania mogą być w jednym lub kilku różnych budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej.
Chcesz bezpiecznie sprzedać nieruchomość? Zadzwoń do mnie!
AL-home Adam Lebiedziński
Biuro nieruchomości Warszawa
tel. 506 338 494
biuro@al-home.pl