Umowa dożywocia – czym jest i jakie ma konsekwencje?

Wstęp. O umowie dożywocia.

Umowa dożywocia to szczególny rodzaj umowy, w której właściciel nieruchomości przenosi prawo jej własności na nabywcę, który w zamian zobowiązuje się zapewnić mu materialną przyszłości czyli świadczenia i dożywotnie utrzymanie. Z chwilą przeniesienia własności powstaje obciążenie nieruchomości prawem dożywocia. Umowę reguluje art. 908 Kodeksu cywilnego.

Zrozumienie jak działa dożywocie i jakie są jej konsekwencje prawne, jest kluczowe zarówno dla sprzedających, jak i nabywców nieruchomości. W tym artykule szczegółowo omówię czym jest umowa o dożywocie, jakie są jej zalety i wady, jak ją zawrzeć oraz jakie są jej skutki prawne.
 

Czym jest umowa dożywocia?

To umowa cywilnoprawna, na podstawie której właściciel nieruchomości (tzw. dożywotnik) przekazuje prawo jej własności innej osobie (tzw. nabywcy) w zamian za zapewnienie mu dożywotniej opieki, utrzymania lub innych świadczeń.

To odpłatne porozumienie, w którym zbywca nieruchomości (dożywotnik) otrzymuje od nabywcy określone świadczenia, takie jak mieszkanie, wyżywienie czy pomoc. Jest to popularne rozwiązanie wśród osób starszych, które chcą zabezpieczyć swoją przyszłość materialną, jednocześnie przekazując prawa własności nieruchomości na nabywcę jeszcze za życia bez konieczności spisania testamentu.

Umowa dożywocia może dotyczyć części nieruchomości, udziałów.

Umowa dożywocia zawierana jest u notariusza. Wymaga formy aktu notarialnego.

Podstawowe cechy umowy dożywocia:

• Dożywotnik: osoba, która jest właścicielem nieruchomości i chce przekazać ją w zamian za dożywotnie świadczenia; może być nim wyłącznie osoba fizyczna.
• Nabywca: osoba, która zobowiązuje się do zapewnienia dożywotnikowi opieki, utrzymania lub innych świadczeń.
• Zakres: świadczenia mogą obejmować również bliskich dożywotnikowi.
• Forma: musi być sporządzona w formie aktu notarialnego – w innej formie jest nieważna.
• Przedmiot: może dotyczyć każdej nieruchomości, ale nie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
• Niezbywalność: prawo dożywocia nie podlega przeniesieniu na inne osoby.

Umowa dożywocia jest często zawierana między członkami rodziny (np. rodzicem a dzieckiem), ale może być również zawarta z osobą niespokrewnioną.

Elementy umowy dożywocia

Umowa dożywocia powinna zawierać następujące elementy:

1. Określenie stron umowy – dane osobowe dożywotnika i nabywcy.
2. Opis nieruchomości – dokładne dane nieruchomości, która jest przedmiotem umowy.
3. Obowiązki i uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia – szczegółowy opis obowiązków nabywcy (np. zapewnienie mieszkania, opału, opieki, wyżywienia, leków).
4. Zabezpieczenie świadczeń – wpis do księgi wieczystej.
5. Postanowienia dodatkowe – np. możliwość rozwiązania umowy w określonych sytuacjach.

Koszty związane z umową dożywocia

Koszty związane z umową dożywocia obejmują:

• Opłaty notarialne – za sporządzenie aktu notarialnego.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych – wynosi 2% (PCC)wartości nieruchomości.
• Koszty wpisu do księgi wieczystej – opłata sądowa za wpis.

Skutki prawne umowy dożywocia

• Przeniesienie własności nieruchomości – nabywca staje się właścicielem po zawarciu umowy.
• Obowiązek świadczeń – nabywca zobowiązany w drodze umowy musi zapewnić dożywotnikowi uzgodnione świadczenia i wypełnić obowiązki wynikające z umowy dożywocia.
• Ochrona dożywotnika – w przypadku niewywiązania się nabywcy z obowiązków, dożywotnik może domagać się rozwiązania umowy.
• Prawo dożywocia jest niezbywalne.

Wpis dożywocia do księgi wieczystej

Prawo dożywocia nie musi być ujawnione w księdze wieczystej, choć często tam figuruje (w dziale III).

• Przed 1991 r.: wpisy dożywocia były fakultatywne.
• Po 1991 r.: notariusze wnioskują o ich ujawnienie w KW.

Warto dokładnie sprawdzić wpisy historyczne i dokumenty dotyczące nieruchomości. Pamiętaj, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia.

 

Zmiany treści stosunku dożywocia na rentę lub rozwiązanie umowy dożywocia

Na żądanie jednej ze stron sąd może:

• Zmienić treść prawa dożywocia na dożywotnią rentę.
• Rozwiązać umowę dożywocia w przypadku konfliktu między stronami.
• Uznać zawartą umowę o o dożywocie za bezskuteczną.

Czy zakup nieruchomości z dożywociem jest ryzykowny?

Nie, ale wymaga ostrożności. Przed zakupem nieruchomości obciążonej prawem dożywocia należy:

1. Dokładnie sprawdzić księgę wieczystą: zarówno bieżące, jak i historyczne wpisy, a często i akta księgi wieczystej.
2. Zasięgnąć pomocy notariusza lub pośrednika: doświadczeni specjaliści potrafią wykryć potencjalne problemy.
3. Wprowadzić zapisy ochronne do umowy: np. dotyczące rękojmi lub roszczeń w przypadku zatajenia informacji.

Umowa dożywocia a śmierć dożywotnika - skutki

Umowa dożywocia a śmierć obdarowanego - skutki

Najczęstsze pytania (FAQ) dotyczące umowy dożywocia

1. Czy umowa dożywocia może być rozwiązana?

Tak, umowa dożywocia może być rozwiązana w przypadku niewywiązania się nabywcy z obowiązków lub za zgodą obu stron.

2. Czy umowa dożywocia podlega opodatkowaniu?

Tak, umowa dożywocia podlega podatkowi PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości.

3. Czy umowa dożywocia musi być w formie aktu notarialnego?

Tak, umowa dożywocia musi być zawarta wymaga u notariusza i mieć formę aktu notarialnego.

4. Czy umowa dożywocia wpływa na spadek?

Tak, umowa dożywocia ma wpływ na spadek, ponieważ nieruchomość zostaje przekazana nabywcy jeszcze za życia dożywotnika. Oznacza to, że nieruchomość nie wchodzi w skład masy spadkowej.

5. Czy można zmienić warunki umowy dożywocia?

Tak, warunki można zmienić, ale wymaga to porozumienia obu stron oraz sporządzenia aneksu w formie aktu notarialnego.

6. Czy można zawrzeć umowę dożywocia z osobą niespokrewnioną?

Tak, można ją zawrzeć zarówno z członkiem rodziny, jak i z osobą niespokrewnioną. Ważne jest, aby strony miały pełne zaufanie do siebie.

7. Czy można zawrzeć umowę dożywocia na czas określony?

Nie, umowa dożywocia ma charakter dożywotni i trwa do śmierci dożywotnika. Nie można jej ograniczyć w czasie.

 

Podsumowanie: Czy umowa dożywocia to dobre rozwiązanie?

Dożywocie może być korzystnym rozwiązaniem, ale wymaga dokładnego zrozumienia i przygotowania. Jeśli chcesz sprzedać lub kupić nieruchomość z takim wpisem, skontaktuj się ze mną. Pomogę Ci zadbać o wszystkie formalności i bezpiecznie przeprowadzić transakcję.

AL-home Adam Lebiedziński
Biuro nieruchomości Warszawa

tel. 506 338 494
biuro@al-home.pl