Umowa dożywocia – co to jest i jak działa?

Umowa dożywocia – czym jest i jakie ma konsekwencje?

Umowa dożywocia to szczególny rodzaj umowy, w której właściciel nieruchomości przenosi jej własność w zamian za zapewnienie sobie świadczeń utrzymania do końca życia. Zrozumienie, jak działa dożywocie i jakie są jego konsekwencje prawne, jest kluczowe zarówno dla sprzedających, jak i nabywców nieruchomości.

Czym jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia to odpłatne porozumienie, w którym zbywca nieruchomości (dożywotnik) otrzymuje od nabywcy określone świadczenia, takie jak mieszkanie, wyżywienie czy pomoc. Podstawowe cechy umowy dożywocia:

• Dożywotnik: może być nim wyłącznie osoba fizyczna.
• Zakres: świadczenia mogą obejmować również bliskich dożywotnikowi.
• Forma: umowa musi być sporządzona w formie aktu notarialnego – w innej formie jest nieważna.
• Przedmiot: może dotyczyć każdej nieruchomości, ale nie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
• Niezbywalność: prawo dożywocia nie podlega przeniesieniu na inne osoby.

Wpis do księgi wieczystej a dożywocie

Prawo dożywocia nie musi być ujawnione w księdze wieczystej, choć często tam figuruje (w dziale III).

• Przed 1991 r.: wpisy dożywocia były fakultatywne.
• Po 1991 r.: notariusze wnioskują o ich ujawnienie w KW.

Pamiętaj, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Warto dokładnie sprawdzić wpisy historyczne i dokumenty dotyczące nieruchomości.

Czy dożywocie ogranicza sprzedaż nieruchomości?

Nie, właściciel nieruchomości obciążonej dożywociem może ją sprzedać. Nowy właściciel przejmuje zobowiązania wynikające z umowy dożywocia. Zgoda dożywotnika na sprzedaż nie jest wymagana.

Koszty związane z dożywociem

Dożywocie wpływa na obliczanie kosztów uzyskania przychodów przy sprzedaży nieruchomości. Można uwzględnić m.in.:

• Wydatki na utrzymanie dożywotnika.
• Koszty notarialne, sądowe i podatkowe (np. PCC).
• Koszt pochówku (pomniejszony o zasiłek pogrzebowy).

Udokumentowane wydatki (np. faktury VAT) obniżają podstawę opodatkowania.

Zmiany lub rozwiązanie umowy dożywocia

Na żądanie jednej ze stron sąd może:

• Zmienić treść świadczeń na dożywotnią rentę.
• Rozwiązać umowę dożywocia w przypadku konfliktu między stronami.

Czy zakup nieruchomości z dożywociem jest ryzykowny?

Nie, ale wymaga ostrożności. Przed zakupem nieruchomości z wpisem dożywocia warto:

1. Dokładnie sprawdzić księgę wieczystą: zarówno bieżące, jak i historyczne wpisy, a często i akta księgi wieczystej
2. Zasięgnąć pomocy notariusza lub pośrednika nieruchomości: doświadczeni specjaliści potrafią wykryć potencjalne problemy.
3. Wprowadzić zapisy ochronne do umowy: np. dotyczące rękojmi lub roszczeń w przypadku zatajenia informacji.

Podsumowanie

Umowa dożywocia może być korzystnym rozwiązaniem, ale wymaga dokładnego zrozumienia i przygotowania. Jeśli chcesz sprzedać lub kupić nieruchomość z takim wpisem, skontaktuj się ze mną – Adamem Lebiedzińskim z AL-home. Pomogę Ci zadbać o wszystkie formalności i bezpiecznie przeprowadzić transakcję.

AL-home – Twoje biuro nieruchomości w Warszawie
Zaufaj doświadczeniu i wiedzy!