Co to jest opłata planistyczna i dlaczego warto o niej wiedzieć?
Opłata planistyczna (inaczej renta planistyczna) często zaskakuje osoby sprzedające nieruchomości. Wielu sprzedających jest świadomych podatku od zbycia nieruchomości czy opłaty adiacenckiej, ale kwestia renty planistycznej może budzić zdziwienie. Tymczasem gminy coraz częściej naliczają tę opłatę, co może wpływać na opłacalność transakcji. Warto wiedzieć, kiedy nastąpi ustalenie opłaty i jak się przed nią zabezpieczyć.
W drodze decyzji wydanej w związku z uchwaleniem lub zmianą burmistrz albo prezydent miasta pobiera opłatę planistyczną. Jej kwestie reguluje Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Kiedy powstaje obowiązek zapłaty opłaty planistycznej?
Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest naliczana, jeśli:
1. Dla działki został uchwalony lub zmieniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Przykładowo, gdy tereny rolne zostają przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub pod inną zabudowę co powoduje wzrost wartości tej ziemi. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może powodować przeznaczenie gruntów na nowe cele.
2. W wyniku zmian w planie wartość działki wzrosła.
Działki budowlane zazwyczaj są droższe niż rolne. Z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą.
3. Działka została sprzedana w ciągu 5 lat od uchwalenia lub zmiany planu.
Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, właściwy organ administracji wszczyna postępowanie o ustalenie wysokości opłaty. Nie może ona przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości. Gmina wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, który ustala wzrost wartości na podstawie cen rynkowych.
Jak sprawdzić wysokość renty planistycznej?
1. Zweryfikuj miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Sprawdź datę uchwalenia planu oraz zmiany w przeznaczeniu działki. Sprawdź w zapisach planu czy znalazł się tam punkt na temat ustalenia opłaty planistycznej. To podstawa do ustalenia wysokości renty.
2. Zbadaj wysokość stawki procentowej.
Informacje o stawce renty planistycznej jest określana w uchwale MPZP.
3. Skonsultuj się z ekspertem.
Agent nieruchomości lub radca prawny pomoże określić, czy opłata może zostać naliczona.
Jak uniknąć opłaty planistycznej?
Istnieje kilka sposobów, aby zminimalizować ryzyko lub wysokość opłaty:
- Podział nieruchomości: opłata nie jest naliczana przy podziale nieruchomości celem zniesienia współwłasności.
- Darowizna: nieodpłatne zbycie na rzecz bliskich rzadko skutkuje naliczeniem opłaty.
- Kwestionowanie operatu szacunkowego: można wskazać błędy w wycenie przeprowadzonej przez rzeczoznawcę i wznowić postępowanie w sprawie ustalenia opłaty.
- Odwołanie od decyzji: jeśli gmina nie spełniła formalnych wymagań, decyzja może być uchylona.
Czy opłata planistyczna zawsze musi być pobrana?
Nie zawsze. Na przykład:
- Jeśli zmiana MPZP nie wpływa na wzrost wartości działki, opłata może nie zostać naliczona.
- Jeśli od uchwalenia lub zmiany planu minęło więcej niż 5 lat, gmina traci prawo do naliczenia opłaty.
Rola notariusza i eksperta
Notariusz podczas sporządzania aktu notarialnego poinformuje o ewentualnej opłacie planistycznej, ale w praktyce nie zawsze się to dzieje. Dlatego warto wcześniej skonsultować się z agentem nieruchomości lub radcą prawnym specjalizującym się w prawie nieruchomości.
Podsumowanie
Opłata planistyczna może znaczną wpływać na koszty transakcji sprzedającego. Aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, warto odpowiednio wcześniej przeanalizować sytuację i skorzystać z pomocy specjalistów.
Jeśli masz pytania dotyczące sprzedaży nieruchomości, zapraszam do kontaktu ze mną.
AL-home Adam Lebiedziński
Biuro nieruchomości Warszawa
tel. 506 338 494
biuro@al-home.pl
