Wady działek budowlanych. A może zalety? Jak je rozpoznać?
Wprowadzenie
Planujesz wybudować dom i zastanawiasz się nad nabyciem działki budowlanej? To kluczowa decyzja, która może wpłynąć na komfort życia przez wiele lat. Sprzedajesz działkę i chciałbyś zrobić to bez komplikacji? W artykule przedstawiam wady i zalety działek budowlanych oraz wskazówki, na co zwrócić uwagę, by dokonać najlepszego wyboru i uniknąć kosztownych błędów. To też wskazówki dla sprzedających jak się przygotować organizacyjnie do dobrej transakcji.
Jak wybrać idealną działkę budowlaną? Dlaczego warto kupić działkę budowlaną?
Na pewnym etapie życia wiele osób zaczyna szukać spokoju z dala od miejskiego zgiełku. Ucieczka na wieś lub na przedmieścia to kusząca perspektywa, zwłaszcza dla tych, którzy cenią kontakt z naturą. Kupno ziemi budowlanej i budowa domu według własnych potrzeb może być idealnym rozwiązaniem. Zanim podejmiesz decyzję, zastanów się, czy lokalizacja oraz warunki zabudowy spełniają Twoje oczekiwania.
Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?
1. Lokalizacja działki pod budowę – daleko czy blisko miasta?
- Dla rodzin z dziećmi: Jeśli masz dzieci w wieku szkolnym i codziennie musisz dojeżdżać do pracy, wybierz działkę w granicach miasta lub blisko komunikacji miejskiej. Ułatwi to codzienne życie i pozwoli uniknąć problemów z dojazdami.
- Dla pracujących zdalnie: Jeśli możesz pracować z dowolnego miejsca, rozważ bardziej oddalone lokalizacje. Tańsze ziemie i sielski klimat mogą być dla Ciebie idealne.
- Dla seniorów: Jeśli dzieci już z Tobą nie mieszkają i nie musisz pracować, rozważ miejsca dalej od miasta, gdzie możesz cieszyć się ciszą i bliskością natury.
Codzienne dojazdy bycie kierowcą dla rodziny to najczęstszy powód sprzedaży domów jednorodzinnych po kilku latach od zamieszkania w nim.
2. Stan prawny nieruchomości
Zanim kupisz działkę, upewnij się, że:
- Zbywca jest jej właścicielem lub ma prawo do sprzedaży.
- Działka ma status budowlany, a jej parametry umożliwią budowę według projektu domu o jakim myślisz.
- Nie ma obciążeń, takich jak dożywocie, służebność, podziemne rurociągi czy inne problemy prawne. To najczęstsze wady ukryte działek budowlanych.
- Wypisy, wyrysy i niektóre zaświadczenia pozwolą zweryfikować dostęp do mediów, ukryte wady, przeznaczenie działki, pierwokupy itp.
- Akt własności może wskazać czy praw do nieruchomości nie mają osoby trzecie.
- Księgi wieczyste działki, działek sąsiednich, dróg dojazdowych mogą ujawnić wady prawne. Wskażą istnienie hipoteki.
- W pobliżu nie planuje się uciążliwych inwestycji, np. fermy drobiu, wysypiska śmieci czy drogi ekspresowej. Zweryfikuj, co w przyszłości może powstać w okolicy nie tylko na mapach. To pozwoli ci uniknąć niechcianego sąsiedztwa.
Nie wszystko widać w podstawowych papierach. W księdze wieczystej nie ma wszystkiego. Musisz wiedzieć gdzie szukać informacji. Zebrać dokumenty porównać i zestawić dane. To naprawdę warto sprawdzić. Niespójności nie muszą oznaczać, że sprzedawca zataił przed kupującym informację. To mogą być dawne błędy np. instytucji, które da się wyprostować. Może to jednak odroczyć termin zakupu nieruchomości lub mieć wpływ na wartość nieruchomości.
3. Bezpieczeństwo lokalizacji. Zobacz działkę przed zakupem
- Bliskość wody: działki blisko rzek, strumieni czy potoków mogą być zagrożone powodzią. Sprawdź mapy zagrożeń powodziowych i dokumenty dotyczące warunków zabudowy. Porozmawiaj z ubezpieczycielem.
- Ograniczenia budowlane: Piękna kwadratowa działka budowlana przy lesie może okazać się niemożliwa do zabudowy
- Zagrożenia naturalne: Jeśli działka znajduje się na zboczu, sprawdź stabilność gruntu. Zwróć uwagę na okolice rzek i kanałów, szczególnie w Warszawie na Białołęce, Wawrze czy Wilanowie.
- Jak obecnie wykorzystywana jest działka. Co na niej rośnie? Zobacz ją po dużym deszczu. Poproś o usługę geotechnika.
- W pobliżu nie planuje się uciążliwych inwestycji, np. fermy drobiu, wysypiska śmieci czy drogi ekspresowej. Zweryfikuj, co w przyszłości może powstać w okolicy nie tylko na mapach. To pozwoli ci uniknąć niechcianego sąsiedztwa.
4. Zabudowa w okolicy. Plan zagospodarowania przestrzennego
Zanim kupisz działkę, upewnij się, że w okolicy nie powstanie osiedle wielorodzinne lub inna uciążliwa infrastruktura. To niestety może się wydarzyć. Na początku jest tylko nasz dom, no może kilka w pobliżu. Im bliżej miasta lub miasteczka położonego w pobliżu metropolii tym prawdopodobieństwo większe takiego zdarzenia. Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie tylko dla swojej działki, ale również dla sąsiednich terenów. Decyzja o warunkach zabudowy bywa plusem, ale powinna też wyostrzyć czujność nabywcy.
- Sąsiedztwo: unikaj działek w obszarach, gdzie brak planu zagospodarowania przestrzennego. W przeciwnym razie ryzykujesz, że w przyszłości obok Twojego domu pojawi się blok lub parking.
- Plan miejscowy: Upewnij się, że obejmuje zarówno Twoją działkę, jak i sąsiednie tereny.
5. Droga dojazdowa. Nieprzewidziany koszt związany z zakupem
Droga prywatna może być atrakcyjna, ale wiąże się z obowiązkami:
- Prywatne drogi: Jeśli droga dojazdowa jest prywatna, upewnij się, że masz zapewniony do niej dostęp i nie będziesz miał problemów z doprowadzeniem mediów.
- Współwłaściciele: sprawdź, ilu jest współwłaścicieli i jakie mogą wyniknąć trudności w przypadku potrzeby modernizacji drogi lub doprowadzenia mediów.
- Nakłady: O prywatną drogę trzeba dbać np. odśnieżać.
Sprawdź, czy w odpowiednich dokumentach w odpowiedni sposób i we właściwych miejscach ksiąg wieczystych ustanowiono prawa dla wszystkich jej współwłaścicieli.
6. Kupno działki z budynkiem do rozbiórki
Kupując działkę ze starym budynkiem, zrujnowanym lub wręcz walącym się to dużo dodatkowego zachodu i kosztów. Sprawdź, czy nie jest on objęty ochroną konserwatorską. Koszty rozbiórki mogą być wysokie, dlatego warto uwzględnić je w swoim budżecie. Czasami warto je ponieść, kiedy działka ma swoje unikalne położenie lub inne cenne dla nas walory.
- Sprawdzić, czy jest objęty ochroną konserwatorską.
- Czy nie znajduje się stanowisko archeologiczne na niej lub w pobliżu
- Oszacuj koszty rozbiórki, w tym wywiezienia gruzu i uporządkowania terenu (mogą wynieść kilkadziesiąt tysięcy złotych).
- Zabezpiecz się warunkiem uzyskania zgody na rozbiórkę przez właściciela nieruchomości przed finalizacją umowy.
Dlaczego warto skorzystać z pomocy eksperta przed kupnem działki budowlanej?
Wybór działki budowlanej to decyzja, która wpłynie na jakość Twojego życia przez wiele lat. Warto podjąć ją z rozwagą. Odpowiednia lokalizacja, przejrzysta dokumentacja oraz analiza sąsiedztwa i planów miejscowych pozwolą uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Niedopatrzenie może uniemożliwiać realizację planów.
Należy pamiętać o istnieniu rękojmi z tytułu wady ukrytej. Z tytułu rękojmi za wadę, czyli za sprzedaż działki budowlanej z wadą odpowiada sprzedawca, który jest zobowiązany poinformować kupującego o wadach. Lepiej jednak ją sprawdzić przed datą zakupu działki.
AL-home – Twoje biuro nieruchomości w Warszawie
Jeśli masz pytania lub potrzebujesz wsparcia, skontaktuj się ze mną. Razem przejdziemy przez cały proces i upewnimy się, że Twoja decyzja będzie trafna.
AL-home Adam Lebiedziński
Biuro nieruchomości Warszawa
tel. 506 338 494
adam@al-home.pl
biuro@al-home.pl