Jak odrolnić działkę? Krok po kroku, koszty i procedura
Wstęp o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej
Odrolnienie działki, czyli przekształcenie z działki stanowiącej użytki rolne na budowlaną, a bardziej urzędowo wyłączenie z produkcji rolnej to proces wymagający znajomości przepisów oraz procedur administracyjnych.
Zamiana pola w parcelę budowlaną wymaga wiele czasu i formalności. Nie zawsze będzie opłacalne, a niekiedy po prostu niemożliwe. Ten przewodnik krok po kroku pomoże Ci zrozumieć, jak zamienić użytki rolne danej działki na cele nierolnicze np. budowę domu. Jakie dokumenty przygotować oraz z jakimi kosztami i terminami musisz się liczyć.
Poszukiwanie nieruchomości pod budowę domu
Grunty rolne i leśne podlegają ochronie na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Nie zawsze to, co widzimy, to co nam się wydaje, plus to, co słyszymy od właścicieli czy pośredników nieruchomości, będzie zgodne z rzeczywistością. Musimy to zweryfikować sami lub mieć do tego specjalistę. Nie każdą działkę rolną będzie można przekształcić w budowlaną, uzyskać pozwolenie na budowę i postawić na niej dom.
Ucieczka z miasta zaczyna się od szukania działki. Wybieramy lokalizację, mamy określony budżet. Jeździmy po okolicy, rozmawiamy z właścicielami i pośrednikami. Z dużym prawdopodobieństwem trafimy na działkę, która nam się podoba, ma dobra cenę i jest działką rolną.
Aby w miarę dokładnie wiedzieć z jaką działką mamy do czynienia powinniśmy zapoznać się z wypisem z ewidencji gruntów i budynków oraz z opisem gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Pierwszy dokument jest na pewno, drugi może nie istnieć.
Co to jest trwałe wyłączenie gruntów rolnych?
To dwuetapowy proces prowadzący.
Pierwszy etap prowadzi do zmiany jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.
Drugi etap to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Jest to niezbędna decyzja, jeśli chcesz na niej postawić dom lub inne budynki niezwiązane z działalnością rolniczą.
Procedura odrolnienia działki krok po kroku
1. Sprawdź status działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
- Sprawdź Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP): zlokalizuj swoją działkę w MPZP dostępnym w urzędzie gminy lub przez internet. Jeśli teren jest oznaczony jako rolny, konieczne będzie odrolnienie. Aby odrolnić ziemie konieczne będzie złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu z rolniczego na nierolniczy w MPZP co może być czasochłonne.
- Decyzja o warunkach zabudowy (WZ): w przypadku braku MPZP złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest niezbędne, aby uzyskać decyzje o warunkach zabudowy.
2. Przygotuj dokumenty do wniosku o odrolnienie działki
Aby rozpocząć proces, przygotuj:
- Wypis z rejestru gruntów.
- Wyrys i wypis z MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy.
- Dokument potwierdzający własność (np. odpis z księgi wieczystej).
- Projekt zagospodarowania terenu.
- Informację o klasie gleby oraz jej wartości rynkowej.
- Opis celu, na jaki mamy zamiar przeznaczyć działkę.
3. Złóż wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu
- Udaj się do właściwego urzędu gminy lub miasta najczęściej to wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
- Nie ma jednego wzoru wniosku, ale urzędy mają najczęściej swoje wzory.
- Do wniosku dołącz wszystkie wymagane dokumenty. Pamiętaj, że do odrolnienia gruntów klasy I–III często wymagane jest dodatkowe uzasadnienie i jest ono bardziej czasochłonne. Wymagane jest też uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, która następuje na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
- W przypadku gruntów klasy IV-VI procedura jest prostsza.
- Złożenie wniosku jest bezpłatne, ale za wszystkie załączniki: wypisy, wyrysy i zaświadczenia musisz zapłacić i może to być spora kwota.
4. Oczekuj na decyzję o zmianie przeznaczenia gruntu
- Rozpatrzenie wniosku i wydanie decyzji to zazwyczaj termin 1–2 miesięcy. Uwaga! Jeżeli urząd nie określi terminu rozpatrzenia wniosku, może wcale go nie rozpatrzyć. Jeśli wymagane są poprawki, procedura może się wydłużyć.
- Po rozpatrzeniu i akceptacji należy złożyć wniosek, wystąpić o trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej do wydziału geodezji starostwa powiatowego i opłacić należności związane z tym wyłączeniem.
Trwałe wyłączenie działki z produkcji rolnej to decyzja administracyjna wydawana przez starostę. Oznacza, iż powrót do wcześniejszej funkcji gruntu nie będzie już możliwy. Decyzja określa opłatę jednorazową oraz opłaty roczne, które właściciel działki będzie ponosił przez kolejne 10 lat. Koszt wyłączenia zależy od klasy bonitacyjnej gleby oraz powierzchni działki.
Działki rolne są tańsze od działek budowlanych. Jeżeli wiec twoja działka stanie się już działką budowlaną wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może zostać naliczona oplata planistyczna. Wynosi ona do 30% wzrostu wartości działki i jest pobierana przy sprzedaży działki w okresie 5 lat od zmiany MPZP.
Ile kosztuje odrolnienie działki?
Koszt wyłączenia z produkcji rolniczej działki jest zależny od klasy gleby oraz wielkości działki:
- Grunty klasy I–III: najwyższe opłaty (nawet do 437 175 zł/ha).
- Grunty klasy IV–VI: niższe opłaty lub brak opłat dla małych działek.
- Opłaty roczne: zależne od powierzchni wyłączonej z produkcji rolnej.
Kiedy nie ma obowiązku płacenia należności i opłat rocznych?
Osoba, która uzyskała decyzję o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji, zobowiązana jest do zapłaty jednorazowej opłaty oraz opłat rocznych. Obowiązek ten powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.
Jednakże nie musisz ponosić kosztów opłaty jednorazowej ani opłat rocznych, jeśli planujesz przeznaczyć grunty rolne na budownictwo mieszkaniowe w następujących przypadkach jeśli powierzchnia nie przekracza:
- Grunt do 500 m² – w przypadku budowy budynku jednorodzinnego.
- Grunt do 200 m² – na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.
Jeśli powierzchnia działki przekroczy te limity, urząd naliczy należność i opłaty roczne od nadwyżki.
Jak długo trwa odrolnienie działki?
Proces może trwać od 2 do 12 miesięcy w zależności od złożoności sprawy, lokalnych przepisów oraz kompletności wniosku. Dla działek w MPZP czas oczekiwania jest krótszy, natomiast brak planu wydłuża procedurę.
Problemy i ograniczenia wyłączenia z produkcji rolniczej
- Klasy gleby: grunty klasy I–III są trudniejsze do odrolnienia i wymagają uzyskania zgody Ministra Rolnictwa.
- Brak MPZP: wymusza przeprowadzenie procedury o warunki zabudowy.
- Ryzyko odrzucenia wniosku: gmina nie ma obowiązku akceptować zmiany przeznaczenia działki.
Podsumowanie
Odrolnienie działki to proces wymagający staranności i wiedzy o lokalnych przepisach. Kluczowe jest zapoznanie się z MPZP lub uzyskanie WZ. Profesjonalne wsparcie może okazać się niezbędne. Koszt odrolnienia działki zależy od jej klasy bonitacyjnej.
AL-home Adam Lebiedziński
Biuro nieruchomości Warszawa
tel. 506 338 494
biuro@al-home.pl