Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości - kiedy jest potrzebna?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – co to jest i kiedy ją zawrzeć?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży mieszkania, domu lub działki na ustalonych warunkach. Powinna określać najważniejsze postanowienia przyszłej umowy, przede wszystkim nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży oraz uzgodnioną cenę.

W praktyce podpisujemy ją wtedy, gdy sprzedający i kupujący uzgodnili już warunki transakcji, ale z określonego powodu nie mogą jeszcze zawrzeć ostatecznej umowy sprzedaży. Kupujący może potrzebować czasu na uzyskanie kredytu hipotecznego, a sprzedający na przygotowanie dokumentów, uregulowanie stanu prawnego nieruchomości albo jej wydanie.

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna nie jest jedynie „rezerwacją” nieruchomości. Tworzy konkretne zobowiązania zarówno po stronie sprzedającego, jak i kupującego, dlatego jej treść ma szczególne znaczenie wtedy, gdy jedna ze stron nie dotrzymuje ustaleń, chce wycofać się z transakcji albo nie dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna powinna przede wszystkim określać istotne postanowienia przyszłej umowy sprzedaży. W przypadku nieruchomości nie wystarczy więc samo stwierdzenie, że sprzedający zobowiązuje się sprzedać, a kupujący kupić mieszkanie, dom czy działkę. Warunki przyszłej transakcji powinny być opisane na tyle precyzyjnie, aby nie było wątpliwości, do czego zobowiązały się obie strony.

W praktyce w umowie określa się przede wszystkim strony transakcji, nieruchomość i jej stan prawny, cenę sprzedaży, sposób i terminy zapłaty oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli kupujący przekazuje zadatek albo zaliczkę, trzeba również jednoznacznie wskazać charakter tej wpłaty, jej wysokość i sposób rozliczenia.

Przy sprzedaży nieruchomości warto uregulować także kwestie wynikające z konkretnej transakcji: termin wydania nieruchomości, dokumenty, które ma dostarczyć sprzedający, sposób spłaty istniejącego kredytu hipotecznego, finansowanie zakupu przez kupującego czy konsekwencje niewykonania ustaleń. Im więcej istotnych warunków zostanie uzgodnionych przed podpisaniem umowy, tym mniejsze ryzyko sporu na dalszym etapie sprzedaży.

Czy umowa przedwstępna jest wiążąca dla sprzedającego i kupującego?

Tak. Prawidłowo zawarta umowa przedwstępna nie jest jedynie deklaracją zamiaru sprzedaży lub zakupu nieruchomości. Jeżeli obie strony zobowiązały się w niej do zawarcia umowy przyrzeczonej, wiąże zarówno sprzedającego, jak i kupującego na warunkach określonych w jej treści.

Nie oznacza to jednak, że każda umowa przedwstępna daje identyczne możliwości działania, gdy druga strona nie chce sfinalizować transakcji. Duże znaczenie ma forma, w jakiej została zawarta. Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości spełnia wymagania niezbędne dla ważności umowy przyrzeczonej, w tym wymaganie dotyczące formy aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli umowa przedwstępna nie spełnia tych wymagań, nie oznacza to, że jest bez znaczenia. W razie uchylania się jednej ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej druga strona może mieć roszczenie o naprawienie szkody poniesionej przez to, że liczyła na zawarcie umowy. Osobne znaczenie mogą mieć również postanowienia dotyczące zadatku, odstąpienia od umowy lub innych zabezpieczeń uzgodnionych przez strony.

Umowa przedwstępna w formie pisemnej czy akt notarialny?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta bez udziału notariusza, na przykład w zwykłej formie pisemnej. Można również podpisać ją w formie aktu notarialnego. Różnica nie sprowadza się jednak tylko do kosztów – forma umowy wpływa przede wszystkim na zakres ochrony stron, gdy jedna z nich nie chce później zawrzeć umowy sprzedaży.

Nie oznacza to, że akt notarialny jest potrzebny przy każdej transakcji. Wybór formy powinien zależeć między innymi od sytuacji stron, wartości i stanu prawnego nieruchomości, czasu do zawarcia umowy sprzedaży oraz ryzyka, że któraś ze stron zmieni decyzję. Przy bardziej złożonych transakcjach silniejsze zabezpieczenie wynikające z aktu notarialnego może mieć duże znaczenie.

Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej?

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej kupujący często przekazuje sprzedającemu część uzgodnionej ceny. Trzeba jednak jednoznacznie określić, czy wpłacona kwota jest zadatkiem, czy zaliczką. Te pojęcia nie są zamienne, a ich skutki mogą być zupełnie inne, jeżeli do sprzedaży nieruchomości ostatecznie nie dojdzie.

Dla sprzedającego różnica ma duże znaczenie. Przyjmując zadatek, nie tylko otrzymuje on zabezpieczenie na wypadek niewykonania umowy przez kupującego, ale również sam przyjmuje na siebie konsekwencje przewidziane dla zadatku. Dlatego przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić nie tylko wysokość wpłacanej kwoty, lecz także dokładne zasady jej zatrzymania, zwrotu lub rozliczenia.

Termin umowy przyrzeczonej – ile może trwać umowa przedwstępna?

W umowie przedwstępnej warto dokładnie określić termin, w którym ma zostać zawarta ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości. Powinien być realistyczny i uwzględniać czas potrzebny między innymi na uzyskanie kredytu hipotecznego, przygotowanie dokumentów, wykreślenie lub spłatę istniejących zobowiązań czy spełnienie innych warunków uzgodnionych przez strony.

Przepisy nie określają jednego obowiązkowego okresu, na jaki można zawrzeć umowę przedwstępną. W praktyce termin powinien wynikać z konkretnej transakcji. Innego czasu może wymagać sprzedaż mieszkania kupowanego za gotówkę, a innego domu finansowanego kredytem albo nieruchomości, której stan prawny wymaga wcześniejszego uporządkowania.

Minął termin umowy przedwstępnej – co dalej?

Samo przekroczenie terminu wskazanego w umowie przedwstępnej nie oznacza, że można po prostu uznać wszystkie wzajemne zobowiązania za nieistniejące. Trzeba sprawdzić treść umowy, przyczynę niedotrzymania terminu oraz zachowanie obu stron. Znaczenie mogą mieć również postanowienia dotyczące zadatku, prawa odstąpienia czy konsekwencji niewykonania umowy.

Jeżeli strony nadal chcą przeprowadzić sprzedaż, a potrzebują jedynie więcej czasu, mogą uzgodnić zmianę terminu. Nie warto jednak pozostawiać takiej sytuacji bez formalnego uporządkowania. Przy sprzedaży nieruchomości przesunięcie terminu najlepiej uzgodnić jednoznacznie i w sposób zgodny z formą oraz postanowieniami zawartej umowy.

Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny – co jeśli kupujący nie dostanie kredytu?

Uzyskanie kredytu hipotecznego jest jednym z najczęstszych powodów, dla których strony decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej. Sama umowa przedwstępna nie jest jednak obecnie warunkiem złożenia wniosku o kredyt hipoteczny w każdym banku. W zależności od procedury banku i rodzaju transakcji wystarczający może być inny dokument potwierdzający zamiar zakupu konkretnej nieruchomości, np. umowa rezerwacyjna albo odpowiednie oświadczenie dotyczące planowanej transakcji. Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto sprawdzić wymagania banku, w którym kupujący zamierza ubiegać się o finansowanie.

Sama odmowa udzielenia kredytu nie oznacza automatycznie, że umowa przedwstępna przestaje obowiązywać ani że kupujący zawsze odzyska wpłacony zadatek. Skutki odmowy finansowania zależą przede wszystkim od treści zawartej umowy, przyczyn niedojścia transakcji do skutku oraz postanowień dotyczących zadatku i finansowania zakupu.

Z punktu widzenia sprzedającego szczególnie ważne jest więc ustalenie przed podpisaniem umowy, czy kupujący dysponuje środkami własnymi, czy korzysta z kredytu oraz jaki czas rzeczywiście będzie potrzebny na decyzję banku. Pozwala to odpowiednio określić termin umowy przyrzeczonej i świadomie zdecydować, jakie zabezpieczenia wpisać do umowy przedwstępnej.

Czy można wycofać się z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Podpisanie umowy przedwstępnej oznacza przyjęcie określonych zobowiązań. Dlatego sama zmiana decyzji przez sprzedającego lub kupującego nie powoduje automatycznie, że można bez konsekwencji wycofać się z transakcji. To, jakie możliwości ma dana strona, zależy od treści umowy, jej formy, przyczyny niedojścia sprzedaży do skutku oraz zastosowanych zabezpieczeń.

Prawo odstąpienia może wynikać z samej umowy albo z przepisów. Szczególne znaczenie ma zadatek. Jeżeli strony nie ustaliły inaczej, w razie niewykonania umowy przez jedną z nich druga może w warunkach określonych w Kodeksie cywilnym odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu oraz zatrzymać otrzymany zadatek albo – jeżeli sama go wpłaciła – żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Inaczej wygląda również sytuacja, gdy strony wspólnie rezygnują z transakcji. Mogą wówczas rozwiązać umowę i uzgodnić sposób rozliczenia wpłaconych środków. Przy zadatku Kodeks cywilny przewiduje jego zwrot i brak obowiązku zapłaty podwójnej sumy w razie rozwiązania umowy. Podobna zasada dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada albo za które odpowiadają obie strony.

Wycofanie się kupującego z umowy przedwstępnej – co może zrobić sprzedający?

Jeżeli kupujący po podpisaniu umowy przedwstępnej rezygnuje z zakupu mieszkania, domu lub działki, sprzedający powinien najpierw ustalić, dlaczego do transakcji nie dochodzi i co dokładnie przewiduje umowa. Inne konsekwencje może mieć zwykła zmiana decyzji kupującego, inne niespełnienie warunku zapisanego w umowie, a jeszcze inne sytuacja, w której do sprzedaży nie dochodzi z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.

Jeżeli kupujący przekazał zadatek i niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które odpowiada, sprzedający może – przy zastosowaniu zasad kodeksowych i o ile strony nie postanowiły inaczej – odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zatrzymać. Nie należy jednak automatycznie zakładać, że każda rezygnacja kupującego oznacza utratę zadatku. Trzeba uwzględnić treść całej umowy oraz okoliczności konkretnej transakcji.

Jeżeli umowa została zawarta w formie pozwalającej dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, sytuacja może być jeszcze poważniejsza. Sprzedający nie zawsze musi ograniczać się do rozliczenia zadatku lub żądania naprawienia szkody – w określonych warunkach może dochodzić przed sądem zawarcia umowy sprzedaży.

Wycofanie się sprzedającego z umowy przedwstępnej – jakie prawa ma kupujący?

Sprzedający również nie może zakładać, że po podpisaniu umowy przedwstępnej wystarczy zmienić decyzję i zrezygnować ze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej, konsekwencje zależą między innymi od treści i formy umowy przedwstępnej, przyczyny niewykonania zobowiązania oraz zastosowanych zabezpieczeń.

Jeżeli sprzedający otrzymał zadatek, a do niewykonania umowy dochodzi z przyczyn, za które odpowiada, kupujący może – przy zastosowaniu zasad kodeksowych i o ile strony nie postanowiły inaczej – odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej niż wpłacony zadatek.

Znacznie dalej mogą sięgać skutki umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego, jeżeli spełnia ona wymagania potrzebne do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji kupujący może mieć możliwość wystąpienia do sądu z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży. Zwrot zadatku – nawet w podwójnej wysokości – nie zawsze oznacza więc, że sprzedający może jednostronnie uwolnić się od wcześniej przyjętego zobowiązania.

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości to jeden z powodów, dla których treść umowy przedwstępnej trzeba przeanalizować przed jej podpisaniem, a nie dopiero wtedy, gdy pojawia się problem. Szczególnej uwagi wymagają zapisy dotyczące zadatku, prawa odstąpienia, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz skutków niewykonania zobowiązania.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej – kiedy jest możliwe?

Odstąpienie od umowy przedwstępnej nie jest tym samym co zwykła rezygnacja z planowanej sprzedaży lub zakupu. Aby skutecznie odstąpić od umowy, trzeba mieć do tego podstawę wynikającą z jej treści albo z przepisów prawa. Dlatego przed złożeniem takiego oświadczenia należy dokładnie sprawdzić postanowienia podpisanej umowy i okoliczności, które spowodowały, że transakcja nie jest realizowana.

Strony mogą w umowie zastrzec prawo odstąpienia dla jednej albo dla obu z nich. Takie postanowienie powinno określać termin, w którym można z tego prawa skorzystać. Sama umowa może również przewidywać konkretne sytuacje związane z transakcją, które będą miały znaczenie dla możliwości jej zakończenia.

Odrębne znaczenie ma zadatek. Jeżeli strony nie ustaliły inaczej, w razie niewykonania umowy przez jedną z nich druga strona może na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i zatrzymać otrzymany zadatek albo – jeżeli sama go przekazała – żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Co zrobić, gdy druga strona nie chce podpisać umowy przyrzeczonej?

Jeżeli mimo zawartej umowy przedwstępnej sprzedający albo kupujący uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej, druga strona powinna najpierw sprawdzić treść i formę umowy oraz przyczynę niewykonania zobowiązania. Od tego zależy, jakich roszczeń można dochodzić.

Jeżeli umowa przedwstępna nie spełnia wymagań potrzebnych do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, strona poszkodowana może co do zasady żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na zawarcie umowy. Strony mogą jednak w samej umowie inaczej określić zakres odszkodowania.

Jeżeli natomiast umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej – przy sprzedaży nieruchomości chodzi przede wszystkim o formę aktu notarialnego – strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce jest to znacznie silniejszy skutek niż samo roszczenie o naprawienie szkody.

Kiedy przedawniają się roszczenia z umowy przedwstępnej?

Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej nie mogą być dochodzone bez ograniczenia w czasie. Zgodnie z Kodeksem cywilnym przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.

Rocznego terminu przedawnienia nie należy mylić z terminem wskazanym w umowie przedwstępnej na podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży. Jeżeli strony ustaliły na przykład, że akt notarialny ma zostać zawarty 15 listopada, to właśnie od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta, liczy się co do zasady roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna a wpis roszczenia do księgi wieczystej

Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wynikające z umowy przedwstępnej może zostać ujawnione w księdze wieczystej. Ma to szczególne znaczenie dla kupującego, ponieważ ujawnione roszczenie uzyskuje ochronę również wobec praw nabytych później przez inne osoby w drodze czynności prawnej.

Notarialna umowa przedwstępna może stanowić podstawę wpisu takiego roszczenia do księgi wieczystej. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego nie jest w takim przypadku konieczne dodatkowe oświadczenie właściciela, że wyraża zgodę na dokonanie wpisu, jeżeli z dokumentu stanowiącego podstawę wpisu wynika powstanie roszczenia podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej.

Ujawnienie roszczenia ma znaczenie także wtedy, gdy właściciel chciałby później rozporządzić nieruchomością na rzecz innej osoby. Nie należy więc traktować wpisu w księdze wieczystej jako zwykłej informacji o wcześniejszej umowie przedwstępnej – może on wpływać na sytuację prawną późniejszych nabywców i innych osób uzyskujących prawa do nieruchomości.

Roszczenia dotyczące nieruchomości ujawniane są w dziale III księgi wieczystej. Przed sprzedażą lub zakupem warto więc sprawdzić nie tylko właściciela i hipotekę, ale również wpisy oraz wzmianki znajdujące się w tym dziale. Więcej wyjaśniam w poradniku księga wieczysta nieruchomości – co zawiera i jak ją sprawdzić?

Jak długo roszczenie może pozostać wpisane w księdze wieczystej?

Wpis roszczenia do księgi wieczystej może stać się problemem dla właściciela również wtedy, gdy planowana sprzedaż ostatecznie nie dochodzi do skutku. Kupujący może przestać współpracować, kontakt z nim może się urwać, a w razie jego śmierci konieczne może być uwzględnienie sytuacji jego następców prawnych. Sam fakt, że strony nie zawarły umowy sprzedaży, nie powoduje automatycznego wykreślenia roszczenia z księgi wieczystej.

Zgodnie z aktualnym orzecznictwem Sądu Najwyższego roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej jest w tym zakresie traktowane jako roszczenie przyszłe. Oznacza to, że właściciel może na podstawie art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jednostronnie żądać jego wykreślenia po upływie roku od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne, jeżeli nie wystąpią okoliczności przewidziane w tym przepisie wpływające na możliwość lub termin wykreślenia.

To kolejny powód, aby przed podpisaniem notarialnej umowy przedwstępnej zwrócić uwagę nie tylko na cenę, zadatek i termin sprzedaży, ale również na skutki ewentualnego wpisania roszczenia do księgi wieczystej oraz sposób jego wykreślenia, gdy transakcja nie zostanie zrealizowana.

Jak zabezpieczyć wykreślenie roszczenia, gdy sprzedaż nie dochodzi do skutku?

Jeżeli roszczenie kupującego ma zostać wpisane do księgi wieczystej, warto już przy zawieraniu umowy przedwstępnej pomyśleć o sytuacji odwrotnej: jak wykreślić wpis, jeżeli do sprzedaży ostatecznie nie dojdzie. Może to mieć duże znaczenie, gdy kupujący przestanie współpracować, kontakt z nim się urwie albo z innych przyczyn uzyskanie jego późniejszej zgody będzie utrudnione.

Jednym ze stosowanych rozwiązań jest przygotowanie już przy zawieraniu umowy przedwstępnej odpowiedniego oświadczenia kupującego zawierającego zgodę na wykreślenie jego roszczenia z księgi wieczystej i złożenie tego dokumentu na przechowanie u notariusza. W protokole przyjęcia dokumentu określa się warunki, po których spełnieniu notariusz będzie mógł wydać dokument sprzedającemu. Więcej o przechowywaniu dokumentów i pieniędzy przez notariusza wyjaśniam w poradniku o depozycie notarialnym.

Warunki wydania dokumentu z depozytu powinny być jednak określone bardzo precyzyjnie. Samo niezawarcie umowy przyrzeczonej w przewidzianym terminie nie zawsze oznacza bowiem wygaśnięcie roszczeń z umowy przedwstępnej. Dlatego sposób zabezpieczenia oraz przesłanki wydania zgody na wykreślenie powinny zostać dostosowane przez notariusza do treści konkretnej umowy i sytuacji stron.

Na co powinien uważać sprzedający przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna powinna zabezpieczać transakcję, ale jej podpisanie oznacza dla właściciela przyjęcie konkretnych zobowiązań. Dlatego przed podpisaniem warto spojrzeć nie tylko na uzgodnioną cenę i wysokość zadatku, lecz także na to, co stanie się, jeżeli sprzedaż nie przebiegnie zgodnie z planem.

Szczególnej uwagi wymagają termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób finansowania zakupu przez kupującego, zasady rozliczenia zadatku lub zaliczki, możliwość odstąpienia od umowy oraz konsekwencje niedotrzymania jej warunków. Jeżeli kupujący korzysta z kredytu, warto jasno określić, jakie znaczenie dla dalszej realizacji transakcji będzie miała ewentualna odmowa finansowania.

Przy umowie przedwstępnej zawieranej w formie aktu notarialnego trzeba dodatkowo świadomie ocenić skutki możliwości ujawnienia roszczenia kupującego w księdze wieczystej. Jeżeli taki wpis ma zostać dokonany, warto od razu ustalić również sposób jego wykreślenia na wypadek, gdyby sprzedaż nie doszła do skutku.

W praktyce problemy z umową przedwstępną często nie wynikają z braku samego dokumentu, lecz z zapisów, które nie odpowiadają konkretnej transakcji. Dlatego przy sprzedaży nieruchomości w Warszawie i okolicach ustalenia dotyczące umowy przedwstępnej traktuję jako jeden z ważnych etapów przygotowania całej transakcji.

Umowa przedwstępna – warto przewidzieć nie tylko zawarcie umowy, ale także problemy

Dobra umowa przedwstępna powinna odpowiadać konkretnej transakcji. Innych zapisów może wymagać sprzedaż mieszkania finansowanego kredytem, innych sprzedaż domu z istniejącą hipoteką, a jeszcze innych transakcja, w której pomiędzy umową przedwstępną a przyrzeczoną ma upłynąć kilka miesięcy.

Z punktu widzenia właściciela szczególnie ważne jest przewidzenie sytuacji, w której kupujący nie uzyska finansowania, nie stawi się do umowy przyrzeczonej, przestanie współpracować albo pojawi się spór dotyczący zadatku. Jeżeli jego roszczenie zostanie dodatkowo ujawnione w księdze wieczystej, trzeba również wcześniej pomyśleć o sposobie wykreślenia wpisu, gdy transakcja nie zostanie zrealizowana.