Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Czy notariusz jest konieczny?

Umowa przedwstępna przy zakupie nieruchomości – wszystko, co musisz wiedzieć.

Czym jest umowa przedwstępna i dlaczego jest potrzebna?

Umowa przedwstępna to umowa wiążąca obie strony transakcji, kupującego i sprzedającego na określonych warunkach przed finalizacją sprzedaży nieruchomości. W tej umowie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości w wykonaniu umowy przedwstępnej. Służy zabezpieczeniu interesów obu stron na wypadek opóźnienia lub konieczności uzyskania dodatkowego czasu na formalności.

Umowa przedwstępna pozwala ustalić warunki umowy sprzedaży, dając kupującemu i sprzedającemu pewność, że transakcja zostanie zakończona zgodnie z ustaleniami i postanowieniami umowy. Umowa zobowiązująca jest szczególnie przydatna, gdy z różnych powodów druga strona umowy nie można od razu przystąpić do umowy przeniesienia własności. 

Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości lub jej kupna?

Umowa przedwstępna bywa niezastąpiona w sytuacjach, gdy jedna ze stron, lub obie strony potrzebują czasu na przygotowanie się do finalizacji transakcji.

• Dla sprzedającego:
  • Zebranie dokumentacji nieruchomości.
  • Aktualizacja stanu prawnego nieruchomości
  • Przygotowanie lokalu do przekazania.
  • Oczekiwanie na korzystniejsze warunki podatkowe.
• Dla kupującego:
  • Uzyskanie kredytu hipotecznego.
  • Zgromadzenie środków finansowych.
  • Uregulowanie spraw formalnych, np. zmiana danych osobowych.
  • Finalizacja sprzedaży innej nieruchomości

Czy można odstąpić od przedwstępnej umowy kupna mieszkania? Jak odstąpić od umowy? Roszczenia z umowy.

Każda ze stron umowy przedwstępnej może od niej odstąpić w razie niewykonania umowy w sytuacji, kiedy umowa przewidywała zadatek. Wynika to wprost z art. 394 Kodeksu cywilnego. Pod warunkiem, że nie dokonano modyfikacji kodeksowego zapisu art. 394, co ten sam artykuł umożliwia. Można całkowicie wyłączyć prawo do odstąpienia lub zmienić jego warunki.

Kidy umowa przedwstępna nie była zabezpieczona zadatkiem prawo odstąpienia od umowy przez jedną ze stron lub przez obie strony jest możliwe, o ile strony dały je sobie w treści umowy.

Odstąpienia od umowy przedwstępnej można dokonać w następujący sposób:

1. Od umowy w formie aktu notarialnego można odstąpić w formie pisemnej.
2. Od umowy bez udziału notariusza można odstąpić w formie dokumentowej: pismo, email, a nawet SMS.

Pod warunkiem, że umowa nie przewidziała konkretnego sposobu na odstąpienie od niej. 

Sama procedura odstąpienia od umowy powinna zostać dokonana bardzo starannie, bez emocji i poprzedzona żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej i wskazaniem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Drobny błąd proceduralny może nas dużo kosztować. Wynika to z tego, że roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej w tym roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być podpisana, a zadatek jest elementem umowy.

Zadatek czy zaliczka? Jakie zabezpieczenie przy umowie sprzedaży nieruchomości?

Jednym z najważniejszych elementów umowy przedwstępnej jest określenie formy zabezpieczenia finansowego będącego rekompensatą w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron. Najczęściej jest to zadatek lub zaliczka.

• Zadatek:
  • Gdy kupujący wycofa się z transakcji, sprzedający zatrzymuje zadatek.
  • Gdy sprzedający nie dotrzyma umowy, musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.
• Zaliczka:
  • Zwrotna niezależnie od powodów odstąpienia od umowy.

Przykład liczbowy: Jeśli cena nieruchomości wynosi 500 000 zł, a zadatek to 10%, kupujący wpłaca 50 000 zł. W razie niedotrzymania warunków umowy przez sprzedającego musi on zwrócić 100 000 zł.

Kiedy nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży z powodów za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności zadatek podlega zwrotowi w kwocie danej. 

Przy umowie końcowej, kiedy do sprzedaży dojdzie, wpłaty te zaliczane są na poczet ceny.

Formy umowy. Czy umowa przedwstępna u notariusza jest konieczna?

W przypadku sprzedaży nieruchomości umowa przedwstępna może być w formie aktu notarialnego lub bez udziału notariusza tylko z udziałem stron umowy przedwstępnej.

• Notarialna:
  • Zapewnia większe bezpieczeństwo prawne w szczególności kupującym.
  • Można dzięki niej dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
• Cywilnoprawna:
  • Prostsza i tańsza alternatywa.
  • Nie daje możliwości wymuszenia przeniesienia własności, ale może być wystarczająca w prostych transakcjach.

Niezależnie od formy, w jakiej umowa przedwstępna została zawarta, finalna umowa przeniesienia własności nieruchomości wymaga wizyty u notariusza i podpisania umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? Czy jest wzór umowy przedwstępnej?

Kompletny dokument umowy przedwstępnej powinien zawierać istotne elementy:

1. Tytuł, datę i miejsce podpisania umowy.
2. Dane stron transakcji: sprzedawcy i nabywcy nieruchomości.
3. Dokładny opis danej nieruchomości, w tym adres i stan prawny.
4. Elementy przedmiotu umowy sprzedaży i przynależności.
5. Warunki finansowe – cenę sprzedaży, sposób i terminy płatności.
6. Wysokość zadatku lub zaliczki oraz terminy wpłat.
7. Termin  do zawarcia umowy przyrzeczonej.
8. Szczegółowe zapisy dotyczące odstępnego, kar umownych czy warunków zawieszających.
9. Oświadczenia stron dotyczące stanu nieruchomości będącej przedmiotem umowy.
10. Inne istotne postanowienia umowy przyrzeczonej

Nie ma jednego wzoru umowy przedwstępnej. Dla każdej transakcji należy sporządzić właściwą dla niej umowę, która określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej szczególne dla danej nieruchomości i stron umowy. 

Ważne informacje i dodatkowe zabezpieczenia umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości.

Umowa przedwstępna powinna określać termin umowy ostatecznej. Jeśli tego nie ma, każda ze stron może wyznaczyć termin, ale po upływie roku od zawarcia umowy przedwstępnej prawo do jej egzekwowania wygasa.

Dla dodatkowego zabezpieczenia czasami warto dążyć do umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Współpraca z doświadczonym agentem nieruchomości, takim jak ja, może pomóc w dopracowaniu zapisów umowy zgodnie z potrzebami obu stron.

Po spełnieniu określonych warunków możliwe jest wpisanie do księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży roszczenia o przeniesienie własności. To bardzo korzystne dla kupującego i nie musi być obciążeniem dla sprzedającego, o ile zadba się o właściwe formuły.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna to skuteczny sposób na zabezpieczenie interesów kupującego i sprzedającego przed finalizacją transakcji. Warto zadbać o jej poprawne sporządzenie, uwzględniając specyfikę nieruchomości i indywidualne potrzeby stron.

Skontaktuj się ze mną jeżeli masz nieruchomości do sprzedania. Moje doświadczenie pomoże Ci dopracować każdy szczegół transakcji i współpracy z notariuszem, byś miał pełną pewność co do bezpieczeństwa całego procesu.

AL-home Adam Lebiedziński
Biuro nieruchomości Warszawa

tel. 506 338 494
biuro@al-home.pl