Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Otwarta czy wyłączność?

• zakresu usług i działań pośrednika,
• sposobu i wysokości wynagrodzenia pośrednika,
• innych obowiązków obu stron,
• zasady zakończenia współpracy.

Taka umowa z biurem nieruchomości może dotyczyć zarówno sprzedaży, zakupu, jak i wynajmu nieruchomości. 

Umowa pośrednictwa nieruchomości może być wyłączna lub otwarta.

Stroną umowy nie zawsze musi być jej właściciel.

Rodzaje umów z agencją nieruchomości

Umowa otwarta z biurem nieruchomości. Elastyczność czy ryzyko?

Umowa pozwala właścicielowi nieruchomości na współpracę z wieloma pośrednikami jednocześnie. Może to brzmieć korzystnie, ale wiąże się z ryzykiem. W teorii zwiększa się widoczność oferty, ale w praktyce niesie za sobą zagrożenia dla sprawnej transakcji:

1. Niższe zaangażowanie pośrednika – brak gwarancji wynagrodzenia może skutkować mniejszą motywacją i słabszą promocją.
2. Wiele ogłoszeń to brak spójności oferty – różne agencje mogą zamieszczać niespójne opisy i ceny, co budzi nieufność i zniechęca potencjalnych kupców.
3. Zamieszanie komunikacyjne - brak jednego punktu kontaktu i strategii sprzedaży.
4. Ryzyko niekorzystnych zapisów – różne firmy to różne umowy (jeden wzór nie istnieje). Jest ryzyko poniesienia wysokich kosztów pomimo tego, że jakieś  biuro nie sprzeda Twojej nieruchomości.

Wybierając umowę otwartą, właściciele często chcą samodzielnie sprzedać nieruchomość i uniknąć prowizji. To zrozumiałe, ale wymaga ostrożności.

Umowy tą wybierają zazwyczaj pośrednicy, którzy chcą zwiększyć liczbę obsługiwanych ofert, co nie zawsze przekłada się na jakość ich działań.

Umowa pośrednictwa na wyłączność - jedna agencja, pełne zaangażowanie

To umowa z jednym wybranym pośrednikiem. Klient nie podpisuje umów z innymi agentami. W zamian otrzymuje pełne zaangażowanie agencji nieruchomości która:

1. Przygotowuje strategię sprzedaży i prowadzi działania marketingowe, co daje spójną promocję i widoczność oferty.
2. Jest Twoim partnerem - regularnie informuje o postępach.
3. Reprezentuje Twoje interesy i dba o bezpieczeństwo transakcji.

Biuro działa z większą odpowiedzialnością. Wynagrodzenie zależy od efektów – dlatego pośrednik naprawdę walczy o sprzedaż. 

Umowa zapewnia szybszą finalizuję transakcji dzięki dobrej wycenie nieruchomości, lepszej promocji nieruchomości i dobremu odbiorowi oferty przez kupców.

Jaki rodzaj umowy pośrednictwa wybrać?

Jeśli zależy Ci na skuteczności, spokoju i dobrze poprowadzonym procesie sprzedaży – umowa z klauzulą wyłączności jest lepszym wyborem. Warunek: podpisuj ją tylko z doświadczonym agentem, który zna rynek i potrafi działać strategicznie.

Umowy otwarte mogą wydawać się prostsze, ale często prowadzą do chaosu i wydłużają czas sprzedaży. Wybór należy do Ciebie – warto podjąć go świadomie.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy pośrednictwa

1. Rodzaj umowy - czy jest precyzyjnie określona? Przeanalizuj treść umowy. Jeśli masz wątpliwości, oczekuj wyjaśnień. Powinna być dobrze sformułowana i zrozumiała.
2. Okres obowiązywania - ile trwa umowa, jak można ją wypowiedzieć?
3. Warunki wynagrodzenia - czy prowizja jest ustalona jasno, czy są warunki dodatkowe?
4. Zakres usług - co pośrednik dokładnie dla Ciebie zrobi?
5. Współpraca między agencjami - czy Twoja oferta będzie dostępna także dla innych biur?

Jednym z ważniejszych zapisów, jaki powinien znaleźć się w umowie pośrednictwa, jest informacja o współpracy. Tu oczekiwałbym standardu, ale tak nie jest.

Podpisując umowę z biurem nieruchomości, warto upewnić się, że zawiera ona zapis o pełnej współpracy z innymi pośrednikami w obrocie nieruchomościami. To klucz, aby Twoja oferta dotarła do wszystkich zainteresowanych, klientów innych pośredników. Szczególnie ważny jest ten zapis w umowach wyłącznych, które stają się standardem.

Kiedy umowa pośrednictwa jest nieważna?

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będzie nieważna, jeśli nie zostanie zawarta w formie pisemnej — to podstawowy wymóg wynikający z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustne ustalenia lub korespondencja e-mailowa bez podpisanego dokumentu (choćby elektronicznie) nie tworzą skutecznego zobowiązania. 

Umowa może być również nieważna, jeśli została podpisana przez osobę nieuprawnioną (np. niebędącą właścicielem nieruchomości ani jego pełnomocnikiem), zawiera zapisy sprzeczne z prawem lub rażąco narusza interesy jednej ze stron.

Co istotne — zgodnie z przepisami, każdy pośrednik w obrocie nieruchomościami musi posiadać aktualne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (OC). Jeśli pośrednik nie ma ważnej polisy OC, zawarta z nim umowa pośrednictwa może być podważana

Podobnie braki w załącznikach do umowy w określonych sytuacjach mogą powodować znaczące spory pomiędzy stronami umowy i prowadzić do nieważności a co najmniej do nieskuteczności zawartej umowy.

Mity o umowach na wyłączność

1. Nie można sprzedać nieruchomości samodzielnie. Można, ale zapisy umowy pośrednictwa mogą w szczególnych sytuacjach zobowiązywać Klienta do zwrotu poniesionych przez pośrednika nakładów za wykonaną pracę.
2. Umowy na wyłączność nie można wypowiedzieć w czasie trwania umowy. Można o ile będzie w niej taki zapis.
3. Umowa na wyłączność to wysoka prowizja. Niekoniecznie. Często jest porównywalna lub niższa niż w przypadku fikcyjnych umów innego typu. To zawsze element negocjacji.

Dlaczego warto podpisać umowę z pośrednikiem nieruchomości AL-home?

Jako doświadczony agent nieruchomości w Warszawie z ponad 20-letnią praktyką, oferuję:

• Pełną przejrzystość – umowy są jasne i zrozumiałe
• Indywidualne podejście – każdy klient i każda nieruchomość są inne, dlatego przygotowuję dedykowaną umowę i strategię działania.
• Gwarancję bezpieczeństwa i skuteczności – Twoja nieruchomość jest promowana w najlepszy możliwy sposób.
• Reprezentację Twoich najlepszych interesów – jako pośrednik działam dla maksymalizacji zysku i realizacji innych Twoich oczekiwań.

Skontaktuj się ze mną, aby dowiedzieć się więcej i rozpocząć współpracę, która zapewni spokój i pewność sukcesu.

AL-home Adam Lebiedziński
Biuro nieruchomości Warszawa

tel.: 506 338 494
biuro@al-home.pl

Najczęściej zadawane pytania (FAQ) dotyczące umowy pośrednictwa nieruchomości

1. Czym jest umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?
To umowa zawierana między klientem a pośrednikiem nieruchomości, określająca zasady współpracy – w tym zakres działań, wynagrodzenie i obowiązki stron. Musi być zawarta na piśmie, aby była ważna.

2. Czy umowa pośrednictwa musi być podpisana na wyłączność?
Nie. Istnieją dwa główne typy umów. Wybór zależy od Twoich oczekiwań i stylu współpracy, jaki preferujesz.

3. Jakie są zalety umowy na wyłączność?
Większe zaangażowanie pośrednika, lepsze działania marketingowe, spójność oferty oraz skuteczniejszy proces sprzedaży dzięki współpracy z jednym dedykowanym agentem.

4. Czy mogę sprzedać nieruchomość samodzielnie mimo umowy na wyłączność?
Tak, ale wiele zależy od zapisów w umowie. Czasami wymagana może być rekompensata kosztów, jeśli pośrednik poniósł wydatki na promocję oferty.

5. Czy umowę pośrednictwa można wypowiedzieć przed czasem?
Tak, jeśli umowa zawiera odpowiedni zapis umożliwiający wcześniejsze rozwiązanie. Warto o to zapytać przed podpisaniem dokumentu.

6. Czy prowizja w umowie na wyłączność jest wyższa?
Nie musi. Wysokość wynagrodzenia jest ustalana indywidualnie i może być negocjowana – nie zależy tylko od rodzaju umowy.

7. Co powinna zawierać dobra umowa pośrednictwa?
Między innymi: zapis o rodzaju umowy, zakres działań pośrednika, wysokość i sposób naliczenia prowizji, okres obowiązywania umowy oraz zapis o współpracy z innymi pośrednikami (co zwiększa zasięg oferty).

8. Czy warto podpisywać umowę z pośrednikiem, który działa w modelu otwartym?
Można, ale często skuteczność takiej współpracy jest niższa. Brak zaangażowania, chaos informacyjny i konkurencja między pośrednikami może wpłynąć na odbiór oferty.

9. Dlaczego warto podpisać umowę z AL-home?
Zyskujesz indywidualne podejście, jasną komunikację, przejrzystość warunków, bezpieczeństwo i pełne zaangażowanie w sprzedaż. Działam z sukcesami na rynku nieruchomości w Warszawie od ponad 20 lat.

10. Jak rozpocząć współpracę z AL-home?
Skontaktuj się ze mną – omówimy Twoje potrzeby i dopasujemy optymalne warunki współpracy. Wszystko jasno, konkretnie i bez zaskoczeń.

11. Czy jest wzór umowy pośrednictwa? Nie ma jednego wzoru umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Każda sytuacja i nieruchomość jest inna. Umowa powinna być dostosowana do specyfiki danej transakcji.