Rękojmia za mieszkanie na rynku wtórnym. Co to jest rękojmia? Na czym polega?

Jest to odpowiedzialność sprzedawcy uregulowana ustawowo za wady fizyczne lub prawne nieruchomości w sytuacji, kiedy nabywca nie był świadomy istnienia wady w chwili zakupu tej nieruchomości. Inaczej to odpowiedzialność sprzedającego nieruchomość za jej wady, niezależnie czy o nich wiedział czy nie.

Rękojmia za wady nieruchomości obowiązuje przez 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Dla odpowiedzialności wystarczające jest, że wada ujawni się w tym czasie.

Czy sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym, jako osoba fizyczna, ponosi odpowiedzialność za wady nieruchomości?

Tak, rękojmia to odpowiedzialność sprzedającego. Sprzedający mieszkanie, dom czy działkę odpowiada z tytułu rękojmi za wady nieruchomości. Odpowiedzialność ta dotyczy zarówno deweloperów (nieruchomości z rynku pierwotnego), jak i osób fizycznych sprzedających nieruchomość na rynku wtórnym. Regulują to przepisy Kodeksu cywilnego, zgodnie z art. 556–576. Znajdziemy tam definicję wady  i przykładowy katalog najczęstszych zdarzeń.
Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową jeżeli:

1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Nie warto i nie opłaca się ukrywać wad.

Na czym polega rękojmia za wady przy sprzedaży nieruchomości? 

Po podpisaniu aktu notarialnego, wydaniu nieruchomości i uregulowaniu płatności, odpowiedzialność sprzedawcy się nie kończy. Z chwilą wydania lokalu zaczyna obowiązywać rękojmia, która chroni nabywcę przed wadami nieruchomości.

Sprzedawca odpowiada zarówno za wady nieruchomości, nawet jeśli ich nie był świadomy i nie miał wpływu na ich powstanie.

Jeżeli wada była jawna i nabywca mógł ją zauważyć, ale nie zauważył, to też za nie odpowiada sprzedawca. Kupujący musi o wadzie wiedzieć, aby sprzedawca uwolnił się od odpowiedzialności. I oto trzeba zadbać na etapie prezentacji i informowaniu nabywcy o rzeczy. Trzeba mieć to na piśmie. W umowie, w oświadczeniu, w emailu. To jest jak polisa ubezpieczeniowa dla sprzedawcy.

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości – czym jest?

1. zagrzybione ściany pod tapetą, spróchniała klepka pod wykładziną niesprawne instalacje czy błędne informacje o nieruchomości, np. zapewnienie, że mieszkanie jest ciche, gdy faktycznie tak nie jest;
2. zapewnienie o luksusowym wykończeniu mieszkania materiałami o najwyższej jakości, kiedy po krótkim czasie okazują się nietrwałe i nieestetyczne;
3. brak elementów wykończenia lub urządzeń przy wcześniejszym zagwarantowaniu, że mieszkanie zostanie przekazane w pełni wykończone i gotowe do korzystania z nieruchomości.

Rękojmia za wady prawne nieruchomości - jak je określić?

1. Dotyczą najczęściej sytuacji, gdy nieruchomość nie należy w pełni do sprzedawcy lub ogranicza prawa nabywcy, np. przez służebności, brak dostępu do drogi publicznej czy wpis w rejestrze zabytków, prace archeologiczne, instalacje podziemne.
2. Ukrycie obciążenia hipotecznego.
3. Ograniczenia w zbywaniu na podstawie orzeczeń sądów lub organów administracji państwowej.

Jak nie odpowiadać z tytułu rękojmi za wady nieruchomości?

• Dokładne informowanie o stanie nieruchomości: należy udokumentować wady w mailach, oświadczeniach czy umowie sprzedaży tak, aby kupujący wiedział o wadach.
• Precyzyjne ogłoszenia: jeśli mieszkanie wymaga remontu, należy jasno wskazać jego stan techniczny.
• Dokładność w umowie: popularny zapis, że „stan techniczny mieszkania jest kupującemu znany i zgadza się z nim i nie wnosi zastrzeżeń”, nie zawsze uchroni sprzedawcę przed odpowiedzialnością.

Kupujący zadaje pytania o ważnych dla niego aspektach nieruchomości. Jeżeli go zapewnisz niezgodnie z prawdę, że spełnia jego oczekiwania, albo przemilczysz istnienie wad, odpowiadasz.

Czy można wyłączyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi w umowie?

W przypadku transakcji między osobami fizycznymi rękojmia może zostać wyłączona w umowie, ale tylko wtedy, gdy wada nie została ukryta umyślnie albo zbywca podstępnie zataił istnienie wady. Natomiast przedsiębiorca, np. fliper, nie może wyłączyć rękojmi wobec osoby fizycznej.

Rękojmia nie obowiązuje w przypadku zakupu nieruchomości od komornika w postępowaniu egzekucyjnym oraz od syndyka w postępowaniu upadłościowym.

Najlepiej jednak nie ukrywać wad. Sprzedając mieszkanie do remontu, zadbaj o czytelność tej informacji, poczynając od ogłoszenia, w czasie prezentacji i w umowie przenoszącej własność.

Mieszkanie do remontu to mieszkanie w złym stanie technicznym, wadliwe. Nabywcy nie uda się skutecznie wyegzekwować w takiej sytuacji odpowiedzialności sprzedającego za wady.

Dbaj od samego początku o precyzyjne opisanie nieruchomości. Jeżeli przekazujesz informacje o wadach, to rób to w sposób bezpośredni. Napisz to w emailu, uzyskaj potwierdzenie, że nabywca zrozumiał, to co napisałeś, powtórz to w umowie przenoszącej własność.

Także zatrudnienie pośrednika nieruchomości do sprzedania nieruchomość z wadą i nie mówiąc mu o niej, nie zwolni z odpowiedzialności. Pośrednik pośredniczył w transakcji, ale za ukryte wady odpowiesz Ty jako sprzedawca.

Jakie prawa z tytułu rękojmi ma kupujący?

Kupujący może skorzystać z następujących uprawnień:

1. żądanie usunięcia wady,
2. żądanie wymiany rzeczy na nową,
3. złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny,
4. odstąpienie od umowy.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy agenta nieruchomości przy sprzedaży mieszkania?

AL-home Adam Lebiedziński – agencja nieruchomości w Warszawie, która dba o bezpieczny przebieg transakcji i przejrzyste zasady współpracy.

Masz pytania dotyczące sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym? Skontaktuj się ze mną – AL-home Adam Lebiedziński. Razem zabezpieczymy Twoje interesy i przeprowadzimy transakcję zgodnie z prawem. Twój spokój i bezpieczeństwo to moja misja.