Czy księga wieczysta nieruchomości mówi całą prawdę? Wiara to za mało!
Księga wieczysta mówi prawdę, ale nie zawsze całą. Ten kluczowy dokument przedstawia historię nieruchomości. Zawiera dane i najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości. Jednak nie gwarantuje pełnego bezpieczeństwa transakcji. Dane powinny być aktualne i prawdziwe, ale bywa z tym różnie. W artykule wyjaśniam, dlaczego rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie zawsze uchroni Cię przed problemami i na co warto zwrócić szczególną uwagę.Rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych – co warto wiedzieć?
Rękojmia to mechanizm ochronny, który zapewnia, że treść księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Ale uwaga! Nie działa w każdej sytuacji.
Rękojmia nie obejmuje:
- Nieodpłatnego nabycia nieruchomości, np. darowizn – możliwe jest, że darowana nieruchomość niesie za sobą ukryte problemy.
- Działania w złej wierze – jeśli wiesz, że stan księgi różni się od rzeczywistości lub łatwo możesz to sprawdzić, rękojmia nie zadziała.
- Wzmianek i ostrzeżeń w księdze – wnioski, skargi, apelacje czy informacje o niezgodnościach prawnych wyłączają jej działanie.
Właściciel nieruchomości mógł nie wykonać obowiązku aktualizacji księgi wieczystej w sądzie wieczystoksięgowym poprzez złożenie wniosku. Wpisy niektórych roszczeń kiedyś nie były obowiązkowo ujawniane.
Co zawiera księga wieczysta? Jak czytać księgę wieczystą?
Księga wieczysta to zbiór podstawowych informacji o nieruchomości, takich jak historia własności, obciążenia hipoteczne czy zmiany w jej oznaczeniu. Jest podzielona na cztery działy, z których każdy ma kluczowe znaczenie.
- Dział I – Oznaczenie nieruchomości
Zawiera opis nieruchomości. Uważaj na niezgodności dotyczące powierzchni, numeracji, liczby kondygnacji czy lokalizacji. Te dane o nieruchomości mogą być nieaktualne. - Dział II – Właściciele
Osoba wpisana jako właściciel w księdze może w rzeczywistości nim nie być, a prawo własności do danej nieruchomości należeć do kogoś innego. Sprawy spadkowe czy opieszałość w aktualizacjach danych to częste problemy. - Dział III – Prawa rzeczowe i ograniczenia
- Nie wszystkie prawa muszą być wpisane, np. służebność przesyłu czy prawo dożywocia.
- Sprawdź, czy nieruchomość nie ma ograniczeń, które mogą wpłynąć na Twoje korzystanie z niej.
- Dział IV – Hipoteki
To najczęściej spotykane obciążenia, ale i najbezpieczniejsze miejsce księgi. Trzeba tylko wiedzieć co zrobić z hipoteką na trzy złote na rzecz niesiniejącej instytucji.
Dlaczego księga wieczysta to nie wyrocznia? Jak sprawdzić stan prawny?
Nie wszystko, co istotne dla transakcji, znajdziesz w księdze wieczystej. Wiele informacji, takich jak nieujawnione służebności czy obciążenia, wymaga dodatkowej weryfikacji. Warto przejrzeć akty notarialne, decyzje administracyjne czy pełną historię wpisów w księdze, czyli akta księgi wieczystej.
Przykład:
Sprzedający może oświadczyć w akcie notarialnym, że nieruchomość jest wolna od obciążeń, ale jeśli skłamał, konsekwencje ponosisz Ty. Rękojmia nie chroni przed błędami lub zatajaniem informacji przez sprzedającego. Notariusz wykonał swoją pracę prawidłowo. Dostał do aktu szereg dokumentów, które uwiarygodniały sprzedawcę, ale nie jest on w stanie sprawdzić wszystkiego, dlatego przyjmuje oświadczenia.
Jak się zabezpieczyć?
Nie ryzykuj. Weryfikacja wpisów w księdze wieczystej i dodatkowej dokumentacji wymaga wiedzy oraz doświadczenia. Jeżeli masz wątpliwości nie poprzestań na sprawdzeniu numeru księgi wieczystej i opisu elektronicznej księgi wieczystej na portalu ekw.ms.gov.pl. Sam odpis i zaświadczenie wydane przez centralną informację ksiąg wieczystych ministerstwa sprawiedliwości też może nie wystarczyć. Uzyskaj prawo do wglądu w akta księgi. Zleć sprawdzenie księgi wieczystej notariuszowi albo swojemu agentowi nieruchomości. W odpowiednim wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości uzyskasz dostęp do danych ksiąg wieczystych. W Warszawie, dbam o to, by każda transakcja była maksymalnie bezpieczna i kiedy jest to wskazane sprawdzam księgi dogłębnie.
Z pomocą AL-home:
- Dokładnie sprawdzisz stan prawny nieruchomości.
- Otrzymasz wsparcie na każdym etapie sprzedaży i zakupu nieruchomości.
- Zyskasz pewność, że podejmujesz bezpieczną decyzję.
Skontaktuj się z ekspertem!
Planujesz kupno lub sprzedaż nieruchomości w Warszawie? Powierz to zadanie profesjonalistom. Zatrudnij radcę prawnego, pośrednika nieruchomości albo kogokolwiek kto wie o nieruchomościach co? Gdzie? I jak?
AL-home – Twoje biuro nieruchomości w Warszawie. Bezpieczeństwo i zaufanie to podstawa mojej pracy. Zapraszam do kontaktu.
AL-home Adam Lebiedziński
Biuro nieruchomości Warszawa
tel. 506 338 494
biuro@al-home.pl