Najprościej, kiedy kupujący i sprzedający spotykają się u notariusza, podpisują umowę, a kupujący przekazuje cenę, za to co kupuje. Ale rzeczywistość bywa często bardziej skomplikowana.
Nie zawsze kupujący czy też sprzedający są gotowi od razu podpisać umowę przenoszącą własność nieruchomości. Nie zawsze może to zrobić jedną umową. Każda ze stron może mieć wiele powodów, aby finalną umowę poprzedzić umową przedwstępną, czyli taką, która zwiąże ich wzajemnymi zobowiązaniami na określony czas.
Jakie powody może mieć sprzedający, aby podpisać umowę przedwstępną? Przykładowo:
- Może nie muc z przyczyn podatkowych podpisać jej w tym roku
- Może oczekiwać na wydanie jednego lub kilku niezbędnych dokumentów do sprzedaży
- Może potrzebować chwili na wyprowadzkę
- Może z przyczyn osobistych chcieć odroczyć przekazanie lokalu
Z jakich powodów kupujący może potrzebować umowy przedwstępnej?
- Potrzebuje czasu na zgromadzenie funduszy również tych gotówkowych
- Musi uzyskać kredyt bankowy
- Okazało się że ma nie ważny dowód osobisty i paszport
- Zmienia stan cywilny i potrzebuje chwili na regulacje spraw osobistych
Umowa przedwstępna ma za zadanie ochronić interesy obu stron transakcji zapewniając im jej zawarcie w przyszłości na dzisiaj określonych warunkach. Może zostać zawarta w dwóch formach. Pierwszej jako aktu notarialnego, drugiej jako umowy spisanej przez strony bez udziału notariusza. Obydwie są ważne. Obydwie powinny mieć w swojej treści istotne dla umowy przedwstępnej elementy i chronić interesy obydwu stron umowy.
Która z form zawarcia umowy przedwstępnej jest korzystniejsza? To zależy od okoliczności. Forma notarialna daje większe możliwości dochodzenia przeniesienia własności przez sąd. Będzie korzystniejsza dla kupującego, często znacznie mniej dla sprzedającego.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
- Dane stron umowy, czyli kto z kim umowę zawiera
- Co jest przedmiotem umowy i jakie są warunki finansowe
- Opis tego co jest sprzedawane, techniczny i prawny
- Wysokość zaliczki lub zadatku, formę i termin ich wpłaty
- Oświadczenia stron np. o braku obciążeń nieruchomości
Umowa przedwstępna nie może zawierać zapisów zobowiązujących strony do czynności, które będą niemożliwe do spełnienia lub takich, które są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Podpisując umowę przedwstępna można wprowadzić do niej zastrzeżenie umożliwiające jednej ze stron lub obu stronom prawo odstąpienia od niej bez, lub z określonymi konsekwencjami. Uprawnienie to może być określone lub nie.
Podstawowym zabezpieczeniem umowy przedwstępnej jest zadatek, który w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej z winy kupującego pozostaje przy sprzedającym. Kiedy do umowy nie dochodzi z winy sprzedającego jest on zobowiązany zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Przy rozwiązaniu umowy, kiedy to za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron lub ponoszą ją obie strony zadatek podlega zwróceniu. Jeżeli ustalono, że przy umowie przedwstępnej dano zaliczkę i do umowy końcowej nie dojdzie cała kwota zaliczki jest zwracana kupującemu.
Bardzo ważnym zapisem w umowie przedwstępnej jest oznaczenie terminu zawarcia umowy końcowej. Nie jest to warunek konieczny dla ważności umowy. Jeżeli termin nie został określony prawo do jego wyznaczenia ma każda ze stron umowy. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu nie można żądać jej zawarcia.
Na różne okoliczności moszna wpisać do umowy kary umowne, odstępne, warunek zawieszający i wiele innych.
Najważniejszym jednak jest, aby umowa przedwstępna została napisana zgodnie z prawem i wolą stron umowy. Nie ujmując niczego profesjonalistom rynku nieruchomości, pośrednikom i agentom z dużym doświadczeniem, którzy niejednokrotnie pomagają sporządzać umowy przedwstępne rekomenduję aby sporządzać je z udziałem notariusza. Agent nieruchomości najczęściej więcej wie o idei przyświecającej stronom transakcji i w połączeniu ze znacznie większą wiedzą prawną notariusza są w stanie wspólnie sporządzić bardzo dobrą umowę przedwstępną będącą odzwierciedlaniem oczekiwań i potrzeb kupującego i sprzedającego.
AL-home Adam Lebiedziński
Biuro pośrednictwa nieruchomości w Warszawie
