Wstęp - kiedy lokator nie płaci czynszu?
Brak płatności czynszu przez lokatora to problem, z którym prędzej czy później może spotkać się każdy właściciel mieszkania na wynajem. Nawet najlepiej zweryfikowany najemca, z referencjami i stabilnymi dochodami, może nagle przestać regulować swoje zobowiązania – z powodu utraty pracy, choroby, rozwodu czy innych zdarzeń losowych. Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu? Poniżej znajdziesz praktyczny przewodnik oparty na przepisach polskiego prawa.Dowiedz się też, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie w Warszawie i uniknąć problemów z nieuczciwymi najemcami.
Dlaczego najemca przestaje płacić czynsz?
Przyczyny zaległości mogą być różne:
- zwykłe przeoczenie, problem zdrowotny lub nagła delegacja,
- problemy techniczne z bankowością internetową,
- poważniejsze trudności finansowe – utrata pracy, rozwód, choroba, zadłużenie.
Choć powód ma znaczenie dla oceny sytuacji, najważniejsze jest szybkie działanie właściciela i stosowanie procedur zgodnych z prawem.
Rozmowa z najemcą – pierwszy krok
Zawsze warto zacząć od spokojnej rozmowy. Czasem wystarczy przypomnienie o płatności, aby problem zniknął. Jeżeli jednak najemca sygnalizuje poważne kłopoty finansowe i brak perspektyw na poprawę sytuacji, nie warto czekać – każdy miesiąc zwłoki to dodatkowe straty właściciela.Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak wcześniej zabezpieczyć się przed problematycznymi lokatorami, sprawdź mój poradnik o najmie okazjonalnym
Dobrowolne rozwiązanie umowy – najlepsze wyjście
Jeśli lokator przyznaje, że nie jest w stanie płacić, warto zaproponować rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.Zalety tego rozwiązania:
- brak kosztów sądowych i eksmisyjnych,
- możliwość szybkiego odzyskania mieszkania i ponownego wynajmu,
- uniknięcie narastania długu, którego lokator i tak nie spłaci.
Częstym błędem właścicieli jest czekanie, naliczanie kolejnych czynszów i liczenie na odzyskanie pieniędzy. W praktyce zwiększa to tylko dług i blokuje możliwość wynajęcia lokalu innym najemcom. Takie działanie zazwyczaj kosztuje znacznie więcej niż utrata jednomiesięcznego czynszu, czyli czasu na znalezienie nowego najemcy.
Najemca nie chce się wyprowadzić – co przewiduje prawo?
Jeśli lokator nie zgadza się na dobrowolne zakończenie umowy, właściciel musi zastosować procedurę ustawową opisaną w ustawie o ochronie praw lokatorów (art. 11 ust. 2 pkt 2).Warunki wypowiedzenia umowy najmu z powodu zaległości:
-
Lokator ma co najmniej trzy pełne okresy zaległości (np. trzy miesiące bez jakiejkolwiek płatności).
-
Właściciel wysyła pisemne wezwanie z dodatkowym terminem co najmniej jednego miesiąca na spłatę długu.
-
Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można wypowiedzieć umowę na piśmie.
⚠️ Uwaga: nawet jeśli w umowie znajduje się zapis o krótszym okresie wypowiedzenia (np. miesiąc), nie ma on mocy prawnej. Wypowiedzenie niezgodne z ustawą może zostać odrzucone przez sąd, co tylko wydłuży całą procedurę.
Wezwanie do zapłaty i dokumentacja
Właściciel powinien zawsze gromadzić dowody, które potwierdzają brak płatności. Niezbędne będą:
- pisemne wezwania do zapłaty zaległego czynszu (najlepiej listem poleconym),
- potwierdzenia przelewów (lub ich braku),
- kopia umowy najmu i protokołu przekazania
Dobra dokumentacja to podstawa w przypadku ewentualnej sprawy sądowej.
Postępowanie sądowe i eksmisja
Jeżeli najemca po wypowiedzeniu umowy nie opuszcza mieszkania, właściciel nieruchomości może skierować sprawę do sądu i wnieść pozew o eksmisję.Jak wygląda procedura?
- sąd wydaje wyrok nakazujący eksmisję,
- po jego uprawomocnieniu sprawa trafia do komornika,
- komornik przeprowadza eksmisję lokatora zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Cały proces bywa długotrwały i kosztowny, ale w niektórych przypadkach to jedyna droga do odzyskania mieszkania.
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?
Choć nie ma stuprocentowej gwarancji, warto stosować środki ostrożności:
- weryfikować najemców w rejestrach dłużników,
- podpisywać umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego,
- zbierać referencje od poprzednich wynajmujących,
- współpracować z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości, który pomoże w selekcji najemców.
Podsumowanie
Najemca, który nie płaci czynszu, to problem wymagający szybkiego i zgodnego z prawem działania. Najlepiej, gdy sprawę uda się rozwiązać polubownie – przez dobrowolne zakończenie umowy. Jeśli lokator nie chce się wyprowadzić, właściciel musi postępować zgodnie z ustawą: wysłać wezwanie do zapłaty, wypowiedzieć umowę, a w ostateczności skierować sprawę do sądu. Kluczem do ograniczenia strat jest dobra dokumentacja i znajomość procedur.AL-home Adam Lebiedziński
Biuro nieruchomości Warszawa
tel.: 506 338 494
biuro@al-home.pl
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu w Polsce?
Najpierw należy porozmawiać z najemcą i wezwać go pisemnie do zapłaty należności. Jeśli zaległości przekroczą trzy okresy rozliczeniowe, właściciel może wypowiedzieć umowę zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów.
Ile czasu trzeba czekać, żeby wypowiedzieć umowę niepłacącemu najemcy?
Od momentu pierwszej zaległości do skutecznego wypowiedzenia umowy musi minąć co najmniej cztery miesiące – trzy miesiące braku płatności plus dodatkowy miesiąc wyznaczony w wezwaniu do zapłaty.
Czy właściciel może samodzielnie usunąć najemcę z mieszkania?
Nie. Samowolne wyrzucenie lokatora jest nielegalne. Eksmisję może przeprowadzić wyłącznie komornik na podstawie prawomocnego wyroku sądowego.
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?
Najlepiej stosować najem okazjonalny lub instytucjonalny, weryfikować najemców i korzystać ze wsparcia doświadczonego pośrednika.