Dlaczego obywatele Ukrainy coraz częściej kupują mieszkania?
Od momentu wybuchu wojny w Ukrainie liczba obywateli tego kraju mieszkających w Polsce znacząco wzrosła. Część osób traktowała pobyt w Polsce jako tymczasowy, jednak wraz z przedłużającą się sytuacją coraz więcej Ukraińców decyduje się na stałe życie tutaj. Naturalną konsekwencją tego trendu jest rosnące zainteresowanie zakupem nabyciem nieruchomości przez naszych sąsiadów.
Jako agent nieruchomości z ponad 20-letnim doświadczeniem, współpracowałem z wieloma klientami z Ukrainy, którzy chcieli kupić nieruchomość w Warszawie i okolicach. W tym artykule dzielę się wiedzą o tym, jak wygląda proces zakupu, jakie są regulacje prawne i gdzie mogą pojawić się trudności.
Podstawa prawna – co mówi ustawa?
Zakup nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce reguluje Ustawa z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z nią, obywatele spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) i Szwajcarii co do zasady muszą uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA).
Obywatel Ukrainy jest traktowany jako cudzoziemiec spoza EOG, co oznacza, że zakup nieruchomości w Polsce może wiązać się z dodatkowymi formalnościami. Na szczęście istnieje wiele wyjątków, które sprawiają, że w większości przypadków zakup mieszkania nie wymaga uzyskania takiego zezwolenia.
Kiedy obywatel Ukrainy może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia?
Ukraińcy mogą swobodnie kupić w Polsce:
- samodzielny lokal mieszkalny – np. mieszkanie w bloku czy apartament,
- lokal użytkowy, garażowy lub udział w nieruchomości o przeznaczeniu garażowym lub udział w garażu, jeśli zakup służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych,
bez konieczności uzyskiwania zezwolenia MSWiA.
Wyjątki od tej zasady to:
- mieszkania i garaże położone w strefie nadgranicznej,
- nieruchomości, do których przynależy udział w gruncie innym niż związanym z budynkiem w którym znajduje się lokal (np. droga dojazdowa).
W praktyce oznacza to, że zakup mieszkania w Warszawie czy innej dużej aglomeracji nie wymaga specjalnych pozwoleń. Trzeba jednak dokładnie sprawdzić dokumentację – jeśli mieszkanie wiąże się z dodatkowym prawem do gruntu, proces zakupu może się wydłużyć.
Kiedy zezwolenie na nabycie nieruchomości jest konieczne?
Zezwolenie MSWiA jest wymagane, gdy obywatel Ukrainy chce nabyć:
- dom jednorodzinny,
- lokal użytkowy inny niż garaż,
- grunt (np. działkę budowlaną, rolną lub rekreacyjną).
Zezwolenie jest również potrzebne, gdy mieszkanie położone jest w strefie nadgranicznej lub gdy związane jest z nabyciem udziału w gruncie.
Jak uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca?
Aby otrzymać zgodę, należy złożyć wniosek do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. We wniosku o wydanie zezwolenia powinny znaleźć się m.in.:
- dane kupującego i sprzedającego,
- szczegółowy oznaczenie nieruchomości i opis nieruchomości,
- cel zakupu (np. potrzeby mieszkaniowe, działalność gospodarcza),
- informacje o pochodzeniu środków finansowych.
Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty takie jak:
- odpis księgi wieczystej,
- wypis z rejestru gruntów,
- zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym,
- dokumenty potwierdzające więzi z Polską (np. karta pobytu, akt małżeństwa, umowa o pracę).
Wszystkie dokumenty sporządzone w języku obcym muszą być przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego.
Ile trwa i kosztuje uzyskanie zezwolenia?
Procedura uzyskania zezwolenia trwa zazwyczaj od 2 do 4 miesięcy, ale w praktyce bywa dłuższa – szczególnie jeśli konieczne jest uzyskanie opinii Ministerstwa Obrony Narodowej czy Ministerstwa Rolnictwa.
Koszty obejmują:
- opłatę skarbową – 1570 zł,
- dodatkowe opłaty administracyjne (np. 17 zł za zaświadczenie o prawomocności decyzji),
- tłumaczenia przysięgłe i przygotowanie dokumentów (kilkaset złotych).
Zezwolenie jest ważne przez 2 lata od dnia wydania. Istnieje także możliwość uzyskania promesy (przyrzeczenia wydania zezwolenia), która kosztuje 98 zł i obowiązuje przez rok.
Kto jest zwolniony z obowiązku uzyskiwania zezwolenia?
Poza możliwością zakupu mieszkania i garażu, nie jest wymagane wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości m.in.:
- cudzoziemców mieszkających w Polsce co najmniej 5 lat na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE,
- małżonków obywateli Polski, jeśli mieszkają w Polsce co najmniej 2 lata i nieruchomość wchodzi do wspólności majątkowej,
- spadkobierców ustawowych (w przypadku dziedziczenia),
- wierzycieli hipotecznych przejmujących nieruchomość po nieudanej licytacji.
Uwaga: wyjątki nie obowiązują w strefie nadgranicznej i w przypadku gruntów rolnych większych niż 1 ha.
Kredyt hipoteczny dla obywateli Ukrainy
Ukraińcy mogą ubiegać się o kredyt hipoteczny w Polsce, jednak warunki są bardziej rygorystyczne niż w przypadku Polaków. Banki najczęściej wymagają:
- karty pobytu i legalnego zatrudnienia w Polsce,
- umowy o pracę (najlepiej na czas nieokreślony),
- numeru PESEL,
- historii kredytowej w Polsce.
Proces zakupu mieszkania krok po kroku
-
Wybór nieruchomości i analiza dokumentów.
-
Podpisanie umowy przedwstępnej.
-
Złożenie wniosku kredytowego (jeśli zakup finansowany jest kredytem).
-
Finalizacja zakupu – umowa sprzedaży u notariusza, czasem w obecności tłumacza przysięgłego i wpis do księgi wieczystej jako potwierdzenie prawa własności.
Jak kupić samodzielny lokal mieszkalny bez zezwolenia - najprostszy sposób
Szukając mieszkania do kupna wybieraj tylko takie, które mają uregulowany stan gruntów pod budynkiem a z zakupem nie wiąże się konieczność dodatkowego kupienia udziałów w niezabudowanej działce gruntu.
Niestety w ogłoszeniach nie ma na ten temat żadnych informacji. Co musisz więc zrobić?
- pytaj sprzedającego o ten niuans - właściciel może nie wiedzieć a pośrednik nieruchomości powinien mieć taka informację,
- przeanalizuj akt notarialny mieszkania które chcesz kupić - może tam nie być takiej informacji, chociaż powinna,
- sprawdź mapy geodezyjne - przeanalizuj działki którymi będziesz miał dostęp do drogi publicznej,
To nie jest skomplikowane dla specjalisty od rynku nieruchomości. Najwygodniej zatrudnić swojego doświadczonego agenta nieruchomości.
Najczęstsze błędy i pułapki
- wybór mieszkania z udziałem w gruncie bez sprawdzenia wymogu zezwolenia,
- brak analizy kosztów dodatkowych (PCC, notariusz, tłumacz, opłaty sądowe),
- zawieranie umów rezerwacyjnych bez konsultacji,
- niedostateczna znajomość języka polskiego – co może utrudnić zrozumienie treści aktu notarialnego.
Dlaczego warto skorzystać z mojej pomocy?
Jako agent nieruchomości z ponad 20-letnim doświadczeniem:
- pomagam sprawdzić stan prawny mieszkania,
- doradzam, czy w danym przypadku potrzebne będzie zezwolenie,
- wspieram w procesie uzyskania kredytu hipotecznego,
- współpracuję z notariuszami i tłumaczami przysięgłymi,
- gwarantuję bezpieczeństwo całej transakcji.
Podsumowanie
Zakup mieszkania w Polsce przez obywateli Ukrainy jest możliwy i najczęściej nie wymaga specjalnych zezwoleń. Trudności mogą pojawić się przy zakupie domu, gruntu lub mieszkania z udziałem w działce. W takich przypadkach trzeba liczyć się z procedurą administracyjną i dodatkowymi kosztami.
Jeśli jesteś obywatelem Ukrainy i chcesz bezpiecznie kupić mieszkanie w Warszawie lub okolicach – zapraszam do kontaktu. Pomogę Ci przejść przez cały proces krok po kroku i uniknąć pułapek.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy obywatel Ukrainy może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia?
Tak, dotyczy to samodzielnych lokali mieszkalnych i garaży, z wyjątkiem strefy nadgranicznej i przypadków udziału w gruncie.
Czy potrzebne jest zezwolenie na zakup domu?
Tak, dom jednorodzinny lub działka wymagają zezwolenia MSWiA.
Jak długo trwa uzyskanie zezwolenia?
Zazwyczaj od 2 do 4 miesięcy, ale w praktyce czasami dłużej.
Ile kosztuje zezwolenie?
Opłata skarbowa wynosi 1570 zł plus dodatkowe koszty administracyjne i tłumaczeń.
Czy Ukraińcy mogą wziąć kredyt hipoteczny w Polsce?
Tak, pod warunkiem legalnego zatrudnienia i posiadania karty pobytu.
AL-home Adam Lebiedziński
Biuro nieruchomości Warszawa
tel.: 506 338 494
biuro@al-home.pl