Jak podnieść czynsz najmu? Czy wąłściciel może podnieść czynsz w trakcie trwania umowy najmu?

Strony umowy najmu muszą przewidzieć taką możliwość na etapie zawierania swojej umowy. W zależności od tego jaką umowę zawierają i jak opcja zmiany stawki najmu lokalu będzie w niej zawarta, to będzie można podnieść czynsz lub nie w trakcie trwania umowy.

Jeżeli jako wynajmujący zawierasz tak zwaną zwykłą umowę najmu, czyli nie jest to umowa najmu okazjonalnego w części zawierana z udziałem notariusza i nie jest to umowa najmu instytucjonalnego czyli nie jesteś przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą polegająca na wynajmowaniu lokali to czynsz możesz podnieść jeżeli:

• Czynsz który płaci lokator nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku można podnieść do tej wysokości. W Warszawie to prawie niespotykane. Wartość odtworzeniowa lokalu to iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 jego powierzchni. Wskaźnik na dzisiaj (lipiec 2022) dla Warszawy to 7.894,77 zł. Czyli 3% dla lokalu 40m2 wynosi 9.473 zł co daje miesięczny czynsz ok. 790 zł. za taki lokal. Nie przypominam sobie dawno w swoim biurze nieruchomości w Warszawie takiej miesięcznej stawki.
• Kiedy nie uzyskujesz za swój lokal przychodów na poziomie który zapewnia pokrycie kosztów utrzymania tego lokalu, zwrotu kapitału i zysku. Podwyżkę trzeba wtedy uzasadnić i wyliczyć ją zgodnie z zasadami Art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów.

Podwyżkę która nie przekracza w danym roku średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. (wskaźnik za 2021 wynosi 5,1%)

Zawsze konieczne jest :

• zachowaniem minimum 3 miesięcznego terminu wypowiedzenia liczonego na koniec miesiąca kalendarzowego,
• dokonanie podwyżki (wypowiedzenia dotychczasowej stawki) zawsze na piśmie
• podwyżek nie można dokonywać częściej niż co 6 miesięcy

Jeżeli zawarta została umowa najmu okazjonalnego lub umowa najmu instytucjonalnego to czynsz może zostać podwyższony zgodnie z tym co zawarte zostało w umowie najmu. Jeżeli umowa najmu nie zawiera opcji zmiany czynszu to nie można tego dokonać, nawet o wskaźnik inflacji.

Zarówno najemca jak i wynajmujący muszą podpisać się pod umową której są świadomi, która zawiera wszystkie niezbędne elementy istotne dla każdej ze stron. Podwyżka czynszu to bardzo istotny element umowy szczególnie na chwilę obecną i w najbliższych latach. Może być ważnym elementem negocjacji na etapie konstruowania umowy. Warto skorzystać z doświadczenia dobrego doradcy nieruchomości lub pośrednika nieruchomości w Warszawie.

I jeszcze jedna uwaga szczególnie do wynajmujących. Nigdy nie przedłużajcie umowy najmu bez pisemnego aneksu. Wszystkie aktualizacje np. danych osobowych lub zmiany tych zapisów, których nie dopatrzyliście lub które tego wymagają z różnych przyczyn dokonujcie na piśmie a kopie przechowujcie. To była by może trywialna rada, gdybym w rzeczywistości, na co dzień, nie widział czegoś zupełnie innego.

Biuro pośrednictwa nieruchomości Warszawa