Jak podnieść czynsz najmu zgodnie z prawem? Poradnik dla właścicieli

Jak podnieść czynsz najmu w praktyce? Regulacje prawne.

Podwyżka czynszu najmu jest możliwa, jeśli spełnione są określone warunki prawne. Opisuje je Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Warto już na etapie zawierania umowy przewidzieć opcję zmiany czynszu albo innych opłat, aby uniknąć nieporozumień i konfliktów. Sprawdź, kiedy i jak możesz podnieść czynsz, jakie są zasady dla umów zwykłych oraz najmu okazjonalnego, a także jak zrobić to zgodnie z przepisami.

 

Dlaczego warto przewidzieć podwyższenie czynszu w umowie najmu lokalu?

Każde podwyższenie czynszu najmu oznacza wzrost kosztów dla najemcy. Czasem zmiany są konieczne ze względu na inflację, wzrost kosztów utrzymania nieruchomości lub chęć dostosowania stawki do realiów rynkowych. Jasno określone zapisy w umowie pozwolą obu stronom:

• uniknąć nieporozumień,
• przewidzieć ewentualne zmiany czynszu,
• mieć poczucie bezpieczeństwa w trakcie trwania współpracy.

Istotny błąd w umowie najmu mieszkania

Nadal wielu z wynajmujących zapisuje w umowie jedną kwotę jako opłatę za używanie lokalu, jaką najemca będzie płacił co miesiąc. Można tak zrobić, nie ma przeszkód, ale to nie jest korzystne finansowo dla właściciela. To może prowadzić do sporych problemów i nieporozumień.

Waloryzacja wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego o wskaźnik inflacji

Kolejnym nie do końca zrozumiałym aspektem jest różnica pomiędzy podwyżką a waloryzacją. Prosto patrząc to waloryzacja czynszu najmu jest podwyżką. W ujęciu pieniężnym tak płacimy więcej. Z punkt widzenia kieszeni wynajmującego waloryzacja szczególnie w czasie wysokiej inflacji ma za zadanie urealnić świadczenia – czynsz najmu.

Jakie są zasady podnoszenia czynszu najmu mieszkania w umowie najmu zwykłego?

W przypadku zwykłej umowy najmu na czas określony i nieokreślony obowiązują następujące zasady:

1. 3% wartości odtworzeniowej lokalu – dotychczasową wysokość czynszu można podnieść do tej wartości bez szczególnego uzasadnienia (jeśli podwyżka ma przekroczyć 3 % uzasadnienie musi być precyzyjne) 
   • Wartość odtworzeniowa to iloczyn powierzchni lokalu i wskaźnika przeliczeniowego.
   • Przykład: obecnie (01.10.24-31.03.25) wskaźnik dla Warszawy wynosi -10.221,03 zł/m². Dla lokalu o powierzchni 50 m²: 10.221,03 × 50 = 511.051,50 × 0,03 = 15.331,54 zł rocznie, czyli 1.277,62 zł miesięcznie. Nie znam mieszkań wynajmowanych za taki czynsz w Warszawie.

2. Za uzasadnioną uznaje się waloryzacje czynszu, jeżeli nie przekracza ona średniorocznego wskaźnika inflacji (za 2024 r. wynosił on 103,6%).

Jak właściciel może podnieść czynsz najmu? Praktyczne kroki

• Forma pisemna – podwyżka musi być dokonana na piśmie i uzasadniona bardziej lub mniej szczegółowo.
• Terminy – obowiązuje minimum 3-miesięczny okres wypowiedzenia czynszu na koniec miesiąca kalendarzowego.
• Częstotliwość – właściciel mieszkania może dokonać podwyżki  maksymalnie raz na 6 miesięcy.

Podwyżka czynszu w przypadku umowy najmu okazjonalnego

Jeśli wynajmujący zawarł umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, zasady podwyżki czynszu są inne. Wszystko zależy od zapisów w umowie:

• Podwyżka czynszu jest możliwa tylko wtedy, gdy umowa najmu nieruchomości ją przewiduje.
• Jeśli umowa nie zawiera odpowiednich zapisów, wzrost czynszu – nawet o wskaźnik inflacji – nie jest dopuszczalny.

Najczęstsze błędy uniemożliwiające podwyżkę czynszu najmu

1. Brak pisemnej formy wypowiedzenia stawki czynszu.
2. Nieprzestrzeganie terminów wypowiedzenia.
3. Podwyżki częstsze niż co 6 miesięcy.
4. Brak odpowiednich zapisów w umowie najmu okazjonalnego.
5. Nieprzygotowanie uzasadnienia podwyżki.

Jak przygotować się do wypowiedzenia czynszu najmu?

1. Dokładnie przeanalizuj koszty utrzymania nieruchomości.
2. Sprawdź wskaźnik inflacji oraz aktualne stawki rynkowe.
3. Przygotuj pisemne uzasadnienie podwyżki dla najemcy.
4. Zachowaj formalności – forma pisemna i terminy są kluczowe.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o podwyżki czynszu

1. Czy można podnieść czynsz w trakcie umowy?
Tak, pod warunkiem, że spełnione są wymogi formalne i prawne. Przy najmie okazjonalnym podwyżka musi być przewidziana w umowie.

Podsumowanie. Skorzystaj z pomocy eksperta

Podnoszenie czynszu najmu może być procesem wymagającym znajomości przepisów prawa oraz doświadczenia w negocjacjach. Jak zawsze lepiej zapobiegać niż leczyć. Dobrze przygotowana i zabezpieczona np. poręczeniem umowa najmu zapobiega problemom i ułatwia współpracę.