Jak szybko sprzedać mieszkanie i nie stracić na cenie?

Szybka sprzedaż mieszkania – najpierw ustal, ile naprawdę masz czasu

Szybka sprzedaż mieszkania nie dla każdego właściciela oznacza to samo. Czasami nieruchomość trzeba sprzedać w ciągu kilku tygodni, ponieważ środki są potrzebne na zakup kolejnego mieszkania. Innym razem powodem jest przeprowadzka, spłata zobowiązania, podział majątku albo po prostu decyzja, że właściciel nie chce prowadzić sprzedaży przez wiele miesięcy.

Dlatego przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż warto odpowiedzieć sobie na jedno pytanie: jaki jest najpóźniejszy termin, w którym transakcja powinna zostać zakończona? Od odpowiedzi zależy sposób ustalenia ceny, przygotowania oferty i prowadzenia całej sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli na sprzedaż masz kilka miesięcy, możesz pozwolić sobie na inną strategię niż właściciel, który potrzebuje znaleźć kupującego w ciągu kilku tygodni. Im krótszy termin, tym mniejszy margines na błędną cenę początkową, słabe ogłoszenie czy nieprzygotowane dokumenty. Szybka sprzedaż nie powinna jednak automatycznie oznaczać dużej obniżki ceny. Najpierw trzeba usunąć te przeszkody, które niepotrzebnie wydłużają sprzedaż.

Brak kupujących nie zawsze oznacza, że trzeba obniżyć cenę

Jeżeli po publikacji ogłoszenia telefon milczy albo mieszkanie jest oglądane, ale nikt nie składa konkretnej propozycji, najłatwiejszym rozwiązaniem wydaje się obniżenie ceny. Czasami rzeczywiście jest ono potrzebne. Zanim jednak właściciel zdecyduje się na taki krok, warto ustalić, na którym etapie sprzedaży pojawia się problem.

Jeżeli ogłoszenie jest wyświetlane, ale prawie nikt na nie nie reaguje, przyczyną może być zbyt wysoka cena ofertowa, ale również sposób prezentacji mieszkania albo oferta, która na tle podobnych nieruchomości nie zachęca do kontaktu. Jeżeli natomiast zainteresowanych jest wielu, odbywają się prezentacje, a mimo to nie pojawiają się propozycje zakupu, problem może ujawniać się dopiero podczas oglądania mieszkania lub analizy warunków transakcji.

Dlatego przy szybkiej sprzedaży szczególnie ważne są pierwsze reakcje rynku. Nie warto przez wiele tygodni czekać bez żadnej zmiany, ale nie warto też obniżać ceny bez ustalenia przyczyny braku kupującego. Jeżeli problem można usunąć poprzez poprawienie oferty, przygotowanie mieszkania, zmianę sposobu prezentacji albo uporządkowanie warunków sprzedaży, obniżka ceny może okazać się niepotrzebna.

Cena ofertowa może przyspieszyć albo zatrzymać sprzedaż mieszkania

Przy szybkiej sprzedaży mieszkania szczególnie ważna jest cena, z którą oferta pojawia się na rynku. Jeżeli zostanie ustalona wyraźnie powyżej poziomu akceptowanego przez kupujących, można stracić pierwsze tygodnie sprzedaży – właśnie wtedy, gdy nowe ogłoszenie ma największą szansę zwrócić uwagę osób aktywnie szukających mieszkania.

Z drugiej strony zbyt niska cena może wprawdzie zwiększyć liczbę telefonów i przyspieszyć znalezienie kupującego, ale nie musi być korzystna dla właściciela. Dlatego celem nie powinno być wystawienie mieszkania jak najtaniej, lecz ustalenie takiej ceny początkowej, która daje realną szansę na sprzedaż w założonym terminie i prowadzi do niepotrzebnej utraty części możliwej do uzyskania ceny.

Przy ustalaniu ceny nie wystarczy sprawdzić kilku podobnych ogłoszeń. Są to ceny, których oczekują inni sprzedający, a niekoniecznie kwoty, które ostatecznie zapłacą kupujący. Trzeba uwzględnić między innymi lokalizację, standard, stan prawny, piętro, budynek, układ mieszkania oraz aktualną konkurencję. Więcej o ustalaniu wartości nieruchomości piszę na stronie poświęconej wycenie nieruchomości przed sprzedażą.

Co naprawdę przyspiesza sprzedaż mieszkania?

Jeżeli czas ma znaczenie, mieszkanie powinno być przygotowane do sprzedaży jeszcze przed publikacją ogłoszenia. Chodzi nie tylko o wygląd nieruchomości, ale o cały proces. Każdy problem odkryty dopiero po znalezieniu zainteresowanego kupującego może opóźnić transakcję albo spowodować, że kupujący z niej zrezygnuje.

W praktyce sprzedaż mogą przyspieszyć przede wszystkim:

• przygotowane dokumenty – jeszcze przed znalezieniem kupującego warto sprawdzić stan prawny mieszkania i ustalić, jakie dokumenty będą potrzebne do sprzedaży;
• dobrze przygotowane mieszkanie – porządek, światło i usunięcie nadmiaru rzeczy często wystarczą, aby nieruchomość lepiej prezentowała się na zdjęciach i podczas oglądania;
• rzetelne zdjęcia i konkretny opis – ogłoszenie powinno pozwolić kupującemu szybko ocenić, czy mieszkanie odpowiada jego potrzebom, zamiast ukrywać istotne informacje;
• sprawna organizacja prezentacji – osoba zdecydowana na zakup nie zawsze będzie czekała tydzień na możliwość obejrzenia mieszkania, jeśli w tym czasie może zobaczyć kilka konkurencyjnych ofert;
• gotowość do rozmowy o warunkach transakcji – termin wydania mieszkania, wyposażenie pozostające w lokalu czy sposób finansowania zakupu warto ustalić możliwie wcześnie, aby nie stały się przeszkodą dopiero przed podpisaniem umowy.

Przy szybkiej sprzedaży nie chodzi więc o wykonywanie wszystkiego w pośpiechu. Najwięcej czasu można zaoszczędzić wtedy, gdy potencjalne przeszkody zostaną usunięte, zanim pojawi się kupujący.

Czy skup mieszkania jest najszybszym rozwiązaniem?

Jeżeli właścicielowi zależy przede wszystkim na bardzo krótkim czasie transakcji, jedną z możliwości jest sprzedaż mieszkania firmie zajmującej się skupem nieruchomości. Taka sprzedaż może ograniczyć czas potrzebny na poszukiwanie kupującego, przygotowanie ogłoszenia i organizowanie prezentacji.

Trzeba jednak pamiętać, że firma kupująca mieszkanie w celu dalszej odsprzedaży lub osiągnięcia na nim zysku kalkuluje cenę inaczej niż osoba, która szuka lokalu dla siebie. Dlatego przed zaakceptowaniem takiej propozycji warto wiedzieć, ile można realnie uzyskać za mieszkanie przy sprzedaży na otwartym rynku i ile właściciel otrzymuje w zamian za skrócenie czasu transakcji.

Jeżeli mieszkanie musi zostać sprzedane w bardzo krótkim terminie, niższa cena może być świadomym wyborem właściciela. Jeżeli natomiast na sprzedaż jest kilka tygodni lub miesięcy, warto najpierw sprawdzić, czy odpowiednia cena ofertowa, przygotowanie mieszkania i właściwe prowadzenie sprzedaży nie pozwolą znaleźć kupującego bez rezygnowania z istotnej części ceny.

Jak szybko można sprzedać mieszkanie?

Nie ma jednego terminu, w którym można sprzedać każde mieszkanie. Czas zależy między innymi od lokalizacji, rodzaju i standardu nieruchomości, ceny ofertowej, aktualnej liczby podobnych mieszkań na rynku oraz sytuacji prawnej lokalu. Znaczenie ma również sposób finansowania zakupu przez kupującego – transakcja za środki własne może przebiegać inaczej niż zakup wymagający kredytu hipotecznego.

Warto też rozróżnić czas potrzebny na znalezienie kupującego od czasu potrzebnego na zakończenie całej transakcji. Przyjęcie oferty kupującego nie oznacza jeszcze, że następnego dnia zostanie podpisany akt notarialny. Potrzebne mogą być dokumenty, uzyskanie kredytu, wykreślenie lub spłata hipoteki, uzgodnienie terminu wydania mieszkania czy wcześniejsze zawarcie umowy przedwstępnej.

Dlatego zamiast pytać wyłącznie „w ile dni sprzedam mieszkanie?”, lepiej określić termin, w którym pieniądze ze sprzedaży powinny być dostępne, i do niego dopasować cały proces. Szybka sprzedaż mieszkania zaczyna się od dobrego planu przed publikacją ogłoszenia, a nie od nerwowego obniżania ceny po kilku tygodniach.